Uiteindelijk verwees de oogarts mij naar Eyescan, een commerciële kliniek. Daar hadden ze iets wat het ziekenhuis niet had, namelijk een geavanceerd laserapparaat. De behandeling verloste mij van mijn ongemak en bracht de arbeidsproductiviteit en de rijvaardigheid weer op een aanvaardbaar peil.  

‘Verontrustende opmars’ 

Dankzij onderzoeksjournalist Mirjam de Rijk – ook bekend als oud-vakbondsvrouw en voormalig GroenLinks-politica – kwam ik erachter dat Eyescan eigendom is van Nordic Capital, een Zweedse private equity-firma. Nordic heeft ook andere zelfstandige behandelklinieken en tandartsenketens.  

Een andere Zweedse investeringsmaatschappij heeft een meerderheidsbelang in de Bergman Clinics, bekend van de heup- en staaroperaties. Private equity zit ook achter Zorgdomein, de infrastructuur die de zorgsector gebruikt voor doorverwijzingen. Twee derde van de Nederlandse ziekenhuizen heeft veel van zijn laboratoriumactiviteiten uitbesteed aan een commercieel bedrijf als Unilabs, eigendom van containerbedrijf Maersk. Dat bedrijf heeft ook een kleine veertig medisch diagnostische centra in Noord-Holland en Flevoland. 

Mirjam de Rijk inventariseerde de opmars van het snelle kapitaal in de zorg, het onderwijs, de volkshuisvesting en de kinderopvang. Ze vindt die opmars verontrustend. Niet in de eerste plaats omdat de kwaliteit in het geding is, maar vanwege het karakter van de investeringen. Private equity draait immers om het maken van veel winst op korte termijn. Die winst kan alleen worden behaald door het aaneenrijgen van praktijken tot ketens, ze efficiënter (digitaal) te laten werken en na een jaar of vier als pakket door te verkopen aan andere investeerders.  

Zo kan een soort piramidespel ontstaan, waarbij uiteindelijk een investeerder zich verslikt en de onderneming failliet gaat. Dat is niet denkbeeldig, omdat private equity werkt met geleend kapitaal. Als bijvoorbeeld de rente stijgt, komen de investeringsmaatschappijen al gauw in zwaar weer. 

Zorg, onderwijs, huisvesting en kinderopvang zijn van collectieve voorzieningen in korte tijd veranderd in hybride sectoren. Gekaapt door het kapitaal is de titel van De Rijks beschrijving van dit proces. Die titel blijkt suggestief en enigszins misleidend. De Rijk laat in haar boek juist zien dat de overheid en de publieke instellingen zelf de deur voor de investeerders wagenwijd hebben opengezet. De commercie vult de gaten op die het collectief heeft laten vallen.  

Om te beginnen is daar de schaarste aan personeel. Huisartsen en tandartsen kunnen maar al te vaak geen opvolgers vinden, zodat ze blij zijn als een investeerder hen uit de brand helpt. Het vergrijzende personeel zelf verruilt de bureaucratie en de nachtdiensten in de ziekenhuizen steeds vaker voor een zachte landing in een zelfstandig behandelcentrum. 

Zzp’ers vullen de gaten  

Ook in de kinderopvang trekken de grote commerciële partijen personeel weg bij de non-profitorganisaties. Die partijen zorgen nauwelijks voor extra kindplaatsen, want locaties die onvoldoende winstgevend zijn, worden gesloten. Ook hier komt De Rijks piramidespel om de hoek kijken, want het verdienmodel staat of valt met het vinden van de volgende koper.  

In het onderwijs verdienen detacheringsbureaus goudgeld aan het leveren van zzp’ers om de gaten in de roosters te vullen. Commerciële bureaus voor ‘aanvullend onderwijs’ schieten als paddenstoelen uit de grond. Schoolbestuurders leveren zich gemakkelijk uit aan multinationals die de digitalisering ter hand nemen en leerlingvolgsystemen of lesmethodes leveren. Google en Microsoft hebben een dikke vinger in de pap van ons hoger onderwijs.  

Interessant is ook De Rijks uiteenzetting over het wonen. Tussen 2015 en 2023 stegen de bouwkosten met 34 procent, maar de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen met 97 procent. De extra opbrengst was voor de grondeigenaren. Vroeger had je het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten, het gezamenlijke gemeentelijke grond- en ontwikkelbedrijf. Dat verkochten de gemeenten aan ABN Amro, die het weer doorverkocht aan de Rabobank.  

Het particuliere grondeigendom is volgens De Rijk een belangrijke oorzaak dat er te weinig gebouwd wordt. Grondeigenaren hebben veel meer locaties dan ze zelf op korte termijn kunnen ontwikkelen. 

Kapitaal aan banden  

Intussen werden de woningcorporaties aan banden gelegd. Ze mochten alleen aan de laagste inkomensgroepen verhuren, kregen verschillende nieuwe heffingen en belastingen en moesten hun bouwgrond verkopen. Een deel van hun woningen moesten ze – aan beleggers – verkopen om het hoofd boven water te houden.  

Inmiddels wordt een derde van de huurwoningen in Nederland commercieel verhuurd; dat is bijna 50 procent meer dan tien jaar geleden. Ruim 40 procent van de huurders in de vrije sector is op dit moment meer dan 40 procent van zijn of haar inkomen kwijt aan wonen. 

Mirjam de Rijk heeft voor haar studie gesproken met honderden betrokkenen en deskundigen. Haar betoog zou aanleiding moeten zijn voor een herbezinning op de organisatie van de publieke voorzieningen die zij behandelt. Het kapitaal zal een rol blijven spelen, maar die rol moet wel doorzichtig worden – en zo nodig aan banden gelegd. Het gaat tenslotte om sectoren die worden gefinancierd door belastingen, premies en bijdragen van de gebruikers.  

Mirjam de Rijk: Gekaapt door het kapitaal. Zorg, onderwijs, wonen en kinderopvang (Pluim) 196 pagina’s, € 21,99.  

Hans Wansink is historicus en journalist en publiceert over boeken in Wynia’s Week. Hij was redacteur van NRC Handelsblad, Intermediair en de Volkskrant. 

Wynia’s Week verschijnt ook dit jaar 104 keer met even onafhankelijke als broodnodige berichtgeving. Plus video’s en podcasts. De donateurs maken dat mogelijk. Doet u mee? Hartelijk dank! 

Het bericht Heeft het kapitaal onze basisbehoeften gekaapt?  verscheen eerst op Wynia's Week.

Niemand minder dan de gelauwerde journalist H.J.A. Hofland (1927-2016) deed in 1972 in zijn klassiek geworden boek Tegels lichten een dappere poging om dit clichébeeld te corrigeren. Het ‘eerste zuiver politieke binnenlandse verzet’ in het naoorlogse Nederland, zo schreef Hofland, kwam niet van Provo’s, Maagdenhuisbezetters, Dolle Mina’s of andere linkse helden van de jaren zestig. Nee, het kwam van rechts en het begon al in de jaren vijftig – dankzij onze boeren.

Tegen groeiende overheidsbemoeienis

Hofland doelde op de Landelijke Vereniging voor Bedrijfsvrijheid in de Landbouw (BVL). Deze ‘vrije boeren’, zoals ze zichzelf noemden, keerden zich tegen de groeiende overheidsbemoeienis met de agrarische sector. Vooral voor kleine landbouwers pakte de stortvloed aan nieuwe regels en voorschriften vaak funest uit.

Uit BVL-kringen kwam in 1958 de Boerenpartij voort, met de welbespraakte Bennekomse veehouder Hendrik Koekoek als aanvoerder. In 1963 kreeg de partij landelijke bekendheid, toen een aantal keuterboeren uit het Drentse Hollandscheveld weigerde nog langer de verplichte heffingen van het bedrijfschap voor de landbouw, het zogenoemde Landbouwschap, te betalen.

Het bevoegd gezag reageerde met beslagleggingen en ontruimingen, waarna de zaak compleet uit de hand liep: barricades, gehelmde agenten met karabijnen en traangas, charges, waarschuwingsschoten, een boerderij die in vlammen opging. Het politieoptreden bezorgde de vrije boeren een sympathiek underdog-imago en leverde Koekoek bij de Tweede Kamerverkiezingen van 1963 drie zetels op. Bijna twintig jaar zou de Boerenpartij het volhouden op het Binnenhof, met zeven zetels (in 1967) als beste resultaat.

De laatste jaren hebben we opnieuw gemerkt dat de agrarische sector en het daarmee verbonden Nederland van buiten de grote steden (‘de regio’) niet met zich laten sollen. In het kielzog van het massale verzet tegen het Haagse stikstofbeleid werd de BoerBurgerBeweging (BBB) bij de Provinciale Statenverkiezingen van 2023 ’s lands grootste partij. In tien van de twaalf provincies bestuurt BBB sindsdien mee en ook staat de partij van Caroline van der Plas klaar om ministers te gaan leveren voor het volgende kabinet.

Stil en berustend lijden

De vitaliteit en de weerbaarheid van onze boeren staan in schril contrast met het stille en berustende lijden van een andere categorie Nederlanders die de laatste jaren zwaar is gedupeerd door Haags beleid: de eigenwoningbezitters.

Nog maar vijftig jaar geleden, zo werd in 2022 geconcludeerd in Grote idealen, smalle marges, een monumentaal overzichtswerk van het Centrum voor Parlementaire Geschiedenis over de jaren zeventig, was er sprake van een ‘bloeiend klimaat voor eigenwoningbezit’. Zo worden vanaf 1974 – het linkse kabinet-Den Uyl regeert het land –  premieregelingen ingevoerd om aankomende huiseigenaren te stimuleren. Aan het aantasten van de hypotheekrenteaftrek denkt niemand.

Opdoffers voor huiseigenaren

Eind jaren negentig komt het omslagpunt. Eigenwoningbezitters krijgen de ene opdoffer na de andere. Een kleine greep:

In 1997 verdwijnt de aftrekbaarheid van de rente op leningen met consumptieve doeleinden en met de belastingherziening in 2001 ook de aftrekbaarheid van de rente op een tweede woning. Tegelijkertijd wordt de aftrek op maximaal dertig jaar gezet.

In 2004 wordt de bijleenregeling ingevoerd, die ervoor zorgt dat de overwaarde bij verkoop in mindering moet worden gebracht op de nieuwe hypotheek, anders is de rente op dat deel van de hypotheek niet meer aftrekbaar.

Vanaf 2013 is voor nieuwe hypotheken de rente alleen aftrekbaar als de hele hypotheek minstens annuïtair wordt afgelost in dertig jaar. Het maximum percentage waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken, zo beslist het kabinet-Rutte II, wordt versneld afgebouwd met drie procentpunten per jaar. Per 1 januari is de maximale aftrek geïndexeerd op 36,97 procent.

Waar is het verzet?

De stapsgewijze afbraak van de hypotheekrenteaftrek – nota bene onder leiding van een liberale premier wiens partij gold als kampioen van de huiseigenaars – gaat gelijk op met omhoogschietende lasten. Zo wordt de onroerendezaakbelasting (ozb) door veel gemeenten gebruikt om gaten in de begroting te vullen. Ook zijn er steeds vaker kostbare verplichtingen: van een energielabel bij de verkoop van een huis tot de aanschaf van een hybride warmtepomp bij vervanging van de cv-ketel (voorzien per 1 januari 2026).

Wat een ellende. En dan te bedenken dat bijna zes op de tien Nederlanders in een koophuis woont. Maar waar is het verzet? Waar zijn de equivalenten van LTO Nederland, Agractie en Farmers Defence Force, om woningeigenaren te mobiliseren en Den Haag te laten sidderen? Waar is de Caroline van der Plas van de huizenbezitters?

In theorie, maar dan ook alléén in theorie, zou dat Cindy Kremer moeten zijn. Ze is algemeen directeur van de Vereniging Eigen Huis (VEH), de zojuist vijftig jaar geworden belangenorganisatie voor (aspirant-)woningbezitters. De 797.000 lezers van verenigingsorgaan Eigen Huis Magazine kennen haar als de vrouw die elk nummer prominent opent met een paginagrote column.

Maar helaas: pittige teksten zijn het niet. Het idee dat onze overgereguleerde woningmarkt wel eens baat zou kunnen hebben bij mínder voorschriften en mínder betutteling, lijkt aan Kremer niet besteed. Dat is ‘stuurloosheid’, terwijl er juist ‘stevige regie’ nodig is. Zelden gaan de hakken in het zand, nooit worden er messen geslepen. Is uit onderzoek gebleken dat Nederlanders vrij ruim wonen, vergeleken bij Duitsers en Britten? Dan zullen we er ‘dus aan moeten wennen’ dat we in de toekomst ook in Nederland ‘kleiner en nóg dichter op elkaar wonen – en dat past op zich mooi bij de gedachte van meer naar elkaar omzien’. Dominee Gremdaat zal instemmend hebben geknikt, maar een vechtersmentaliteit klinkt anders.   

‘Superbelangrijk werk’

Geen wonder dat niemand in politiek Den Haag bang is voor Vereniging Eigen Huis. Zijn er Tweede Kamerverkiezingen in aantocht? Dan mogen, zoals vorig jaar, politici van alle partijen in Eigen Huis Magazine zes pagina’s lang hun zegje doen – met de (toen) grootste oppositiepartij PVV als opvallende afwezige. ‘Vereniging Eigen Huis doet superbelangrijk werk en ik vind het heel mooi te zien hoe zij mensen helpt met verduurzaming,’ zegt D66-klimaatminister Rob Jetten in het jubileumnummer.

Een belangenvereniging voor huizenbezitters die door de overheid wordt geprezen omdat ze zo behulpzaam is bij het uitvoeren van beleid: als vanzelf zijn we dan terug bij de spruitjeslucht waarmee deze column begon.

Roelof Bouwman is columnist en adjunct-hoofdredacteur van Wynia’s Week. Hij schrijft over politiek, geschiedenis en media.

Wynia’s Week is jarig! Bent u al donateur? Doneren kan op verschillende manieren. Hartelijk dank!

Het bericht Helaas voor geplaagde woningbezitters: helemaal niemand in Den Haag is bang voor Vereniging Eigen Huis verscheen eerst op Wynia's Week.

De afgelopen eeuw warmde de aarde op met, voor zover dat valt na te gaan, gemiddeld ten hoogste een honderdste graad per jaar. Dat moet de robuuste bebouwing in Nederland toch wel kunnen hebben, zou je denken. Toch menen de auteurs van het rapport Climate change and the Dutch housing market: Insights and policy guidance on a comprehensive literature review dat de huizen in Nederland zoveel risico lopen door klimaat, dat ze een verplicht ‘klimaatlabel’ aanbevelen.

Zelden kijk ik nog naar de NPO, want de kwaliteit van de informatieverstrekking bereikt voortdurend nieuwe dieptepunten. Met Sandra kreeg ik zelfs een beetje medelijden. Eerst wat opmerkingen vooraf.

Niet elke constructie is op elke plek verstandig

Mensen bouwen al heel erg lang huizen. In de vorm van permanente constructie zo ongeveer vanaf de laatste ijstijd, al zeker 10.000 jaar. Als belangrijkste taak boden de bouwsels bescherming tegen het weer. Houten constructies, dakpannen, platte daken met bitumen, wind- en waterdichte wanden, daar heeft de mensheid al millennialang ervaring mee. Overal in de wereld zijn bouwwerken aangepast aan het heersende klimaat, want daar vormen ze een antwoord op.

Iedereen begrijpt dat niet elke constructie op elke plaats in de wereld verstandig is. Niemand haalt het in zijn hoofd om een iglo te bouwen bij de evenaar. Maar dat een wereldwijde opwarming van ten hoogste gemiddeld een honderdste graad per jaar een bedreiging kan vormen voor de woningen in Nederland, dat zou toch sterk zijn? Als we het rapport lezen, komt er ook nauwelijks iets alarmerends naar voren. Klimaat vervult weer eens, net als de vroegere duivel, de rol van vader aller kwaden. Ook als iets er niets mee te maken heeft, moet het toch genoemd, al was het maar om ons van het kwaad bewust te blijven.

In het rapport gaat het veel over funderingsproblemen. Terecht, want het duurde wel even voordat mensen het in hun hoofd haalden permanente constructies op te richten op slappe en natte bodems. Al in de middeleeuwen echter kregen de timmerlieden en metselaars technieken onder de knie om zettingen te weerstaan. Dat gebeurde aanvankelijk heel anders dan tegenwoordig. Door het gebruik van kalkmortel, dat nooit helemaal stijf wordt, kon relatief licht metselwerk enigszins meebewegen. Enigszins flexibele houtconstructies hielden de muren bij elkaar. In transportakten van onroerend goed van voor 1800 staat heel vaak dat de koper het pand aanvaardde, hoe ‘builig en kuilig’ dan ook. Koper en verkoper beseften dat vervormingen niet betekenden dat het huis zomaar kon omklappen.

Na 1800 zijn gebouwen door nieuwe funderingstechnieken veel stijver worden en zijn de metselaars harde cement gaan gebruiken. Moderne bouwwerken hebben een compleet andere fysica dan oude gebouwen. Ons huidige woningbestand bevat bouwwerken uit bijna de complete geschiedenis van de bouwkunde, maar alle gebouwen moeten – wat constructieve eisen betreft – voldoen aan het draconische Bouwbesluit uit 2018. 

Bouwvoorschriften bestaan al sinds 1902, maar de eisen werden steeds strenger, zodat wel vaststaat dat niet alle gebouwen van vóór 2018 eraan voldoen en dat sommige rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten er zelfs bij lange na niet aan voldoen. Maar dat wil niet zegen dat ze zomaar zullen instorten. Sommige van die oude gebouwen staan er al bijna duizend jaar. Als dat geen gebleken geschiktheid is.

Verval is immanent aan alles, ook aan huizen

Gelukkig gaat het toetsen van het Bouwbesluit er in de praktijk doorgaans gemoedelijk aan toe. Zolang een huis in Nederland geen blijken geeft van het tegendeel, gaan we ervan uit dat het voorlopig wel blijft staan. Zodra in een huis nieuwe scheuren optreden, ramen en deuren gaan klemmen en de vloer meer afloop gaat vertonen, wordt het tijd aandacht aan de constructie te besteden.

Kortom, optreden is geboden bij zich aandienende ongeschiktheid. Als een gebouw niet meer voldoet, heeft dat nooit direct met veranderend klimaat te maken. Gebouwen blijven staan, omdat volgende generaties het de moeite waard vinden om onderhoud te blijven plegen en zo nu en bereid zijn diep in de buidel tasten voor een grondige opknapbeurt, al dan niet gepaard gaande met forse aanpassingen. Als een eigenaar dat niet meer ziet zitten, verrijst er een nieuw pand.

Daarbij moet opgemerkt dat verval immanent is aan alles, ook aan woningen. Dit is beschreven in een natuurwet, de Tweede Hoofdwet van de Thermodynamica. De huidige bestuurders en politici zouden les moeten krijgen in deze natuurwet. Dan zouden ze ook gaan beseffen dat allerlei oplossingen die zij menen te kunnen aandragen, fysiek onmogelijk zijn.

Als Sandra van ABN AMRO erop wijst dat mensen goed moeten opletten bij een aankoop van een huis, doet ze daar uiteraard verstandig aan. Inderdaad zijn er aankopen denkbaar die achteraf veel geld zouden kunnen kosten. Oude panden op veengrond in het westen van ons land, bijvoorbeeld in het centrum van Amsterdam, genoemd in de uitzending, zakken niet zelden een paar millimeter per jaar. Veel kelderlichten van zeventiende-eeuwse huizen in Amsterdam, die ooit boven de straat uitkwamen, zitten er tegenwoordig tamelijk ver onder. Het inklinken van het veen is de belangrijkste boosdoener. Dat heeft niets met klimaat te maken, maar met het opwerpen van dijken, waarmee we in de twaalfde eeuw zijn begonnen.

Panden in de Amsterdamse binnenstad staan soms in allerlei richtingen scheef. De palen eronder doen vaak al lang hun werk niet meer en waren misschien nooit erg effectief. Ondertussen zijn de funderingen verkleefd met de bodem en daarmee in een zeker evenwicht geraakt. Als een van de weinige gemeenten doet Amsterdam, vooral in de binnenstad, actief onderzoek naar funderingen. Vaak blijken oudere panden niet te voldoen.

Soms onderzoekt de gemeente hele stukken gracht ineens, bijvoorbeeld ter voorbereiding van kadeherstel of het boren van een metrotunnel. Bij dergelijke verstoringen in de ondergrond lopen panden, waar in normale omstandigheden niets mee aan de hand is, een hoog risico op schade. Door bewoners langs een traject met werkzaamheden een paar jaar van tevoren aan te schrijven en funderingsherstel te eisen, ontloopt de gemeente als aansprakelijke partij hoge verzekeringspremies en daarbij draaien eigenaren van de panden voor de kosten op. Met klimaat heeft dit alles niets te maken, maar uit Amsterdam kwam er, begrijpelijk, niemand in Op1 opdraven.

Energiezuiniger wonen is al moeilijk genoeg

Wel schoof er een wethouder uit Gouda aan, vermoedelijk op initiatief van de redactie, want het rapport gaat op de problemen daar niet expliciet in. In Gouda heerst palenpest, ook bij tamelijk recente huizen. Een bacterie die zich zonder zuurstof handhaaft in het grondwater doet zich daar te goed aan grenen heipalen. Die werden nog lang na de oorlog gebruikt in combinatie met betonnen oplangers. Onder zo’n oplanger zit meestal naaldhout, alleen dat is lang en recht genoeg en soms is het grenen. Grondwaterpeil, veel of weinig regen, hoge of lage temperaturen hebben geen invloed op deze bacterie. Goed dat er aandacht voor komt, maar de gewekte suggestie dat dit probleem iets van doen heeft met het klimaat, is vals.

Natuurlijk willen Sandra en de haren ook alle huizen energieneutraal maken. Maar helaas, het perpetuum mobile is er ook nooit gekomen. Energiezuiniger woningen binnen afzienbare tijd lijkt me als ambitie al moeilijk genoeg. Keer met je medeauteurs terug tot nuchter overleg. Dan staat de toekomst voor je open, want met huizen gaat het behoorlijk mis. Al die soms bijna absurde eisen maken het zo duur, dat we zo langzamerhand écht in de problemen komen.

Gerrit Vermeer was van 1985 tot 2023 universitair docent architectuurgeschiedenis en bouwhistorie bij de Universiteit van Amsterdam. Hij is actief in de monumentenzorg.

Wynia’s Week is onafhankelijk, ongebonden en onverstoorbaar. De donateurs maken dat mogelijk. Doet u mee? Doneren kan op verschillende manieren. Kijk HIER. Hartelijk dank!

Het bericht Zorgt klimaatverandering voor problemen op de woningmarkt? Tijd voor een nuchtere analyse.   verscheen eerst op Wynia's Week.

De woningmarkt en immigratie waren de twee hoofdonderwerpen van de afgelopen verkiezingscampagne. De woningmarkt, zo wordt gezegd, is in crisis. Huizen zijn onbetaalbaar, jongeren kunnen geen huis vinden en moeten noodgedwongen bij hun ouders blijven wonen.

Nu heeft in een democratie de kiezer altijd gelijk en politiek partijen de kiezer hebben dus bediend met grote beloften. De politiek zal de gedane beloften echter niet kunnen waarmaken. Dat is gevaarlijk want het tast het toch al broze vertrouwen in de politiek verder aan.

Omdat ik zoveel slecht nieuws breng, begin ik met het goede nieuws. Wie kranten en tv bijhoudt zal het niet geloven, maar het gaat Nederland de afgelopen decennia uitstekend. Ons land hoort met Zweden, Denemarken, Zwitserland en Finland tot de vijf rijkste en gelukkigste landen ter wereld. Die voorspoed in welzijn en welvaart zijn niet vanzelfsprekend.

De bevolkingsgroei is ongelijk verdeeld

Rond 1980 stond Nederland er dramatisch voor. Onze steden waren verloederd en vervuild, huizen stonden op instorten. De zegeningen van de neoliberale revolutie uit de jaren tachtig waren toen nog niet op ons land neergedaald. Toen dachten we nog dat de overheid voor alles de oplossing was. Deze historie maant ons tot voorzichtigheid.

Terug naar de huidige toestand op woningmarkt. De vraag op de woningmarkt is sterk toegenomen. Immigratie wordt door politieke partijen van links tot rechts als een belangrijke oorzaak genoemd. De Nederlands bevolking is sinds 2000 inderdaad met meer dan tien procent gegroeid. Dat is in West-Europa echter geen uitzondering. Onze ‘peers’ Zweden en Zwitserland hadden zelfs een hogere bevolkingsgroei. Pogingen om de arbeidsmigratie te stoppen zijn elders vaak vastgelopen, denk aan Brexit. Of het komende kabinet de immigratie met succes tot staan zal brengen en of we daar beter van worden? De tijd zal het leren.

Die bevolkingsgroei is echter zeer ongelijk verdeeld over het land. Bijna de helft van de groei is geconcentreerd in de COROP-regio’s Amsterdam en Den Haag en de gemeenten Utrecht en Almere, gebieden die minder dan vier procent van het Nederlandse gebiedsoppervlakte beslaan. Daar wil iedereen wonen en daar is grond dus onvermijdelijk schaars en duur.

Dit is terug te vinden in bovenstaande lijstjes van twintig gemeenten met de hoogste én met de laagste huizenprijzen per vierkante meter. Van de twintig duurste gemeenten liggen er twaalf in de regio Amsterdam, drie in de regio Utrecht en één in de regio Den Haag; de overige vier zijn toeristengemeenten. In de rechterkolom is de prijs overal minder dan € 2500 per vierkante meter.

Woningbouw is het arbitreren tussen bouwkosten en huizenprijzen. Zolang de bouwkosten lager liggen dan de huizenprijzen wordt er gebouwd. Zodra dat niet meer het geval is valt de nieuwbouw stil. Je kunt niet allebei willen: én lage woningprijzen, én veel nieuwbouw.

De bouwkosten van een vierkante niet-gestapelde sociale woning (inclusief architect, btw en gemeenteleges, maar exclusief grond) is ongeveer € 2500 per vierkante meter. In de gemeenten in de rechterkolom kan dus geen renderende nieuwbouw plaatsvinden. Daarvoor zijn de woningprijzen te laag.

Kijken we vervolgens naar het andere extreem: het centrum van Amsterdam, binnen de ring A10, onder het IJ. Velen willen daar graag wonen. De marktprijs ligt daar rond € 9000 per vierkante meter. Een redelijk huurrendement van vier procent (in regio’s met lagere bevolkingsgroei ligt het rendement eerder op vijf procent) leidt daar tot een huurprijs van € 30 per vierkante meter per maand.

De huurmarkt is in Nederland altijd een ongewenst stiefkind geweest

Een midden huurappartement met € 750 maandhuur is daar dus niet groter dan vijfentwintig vierkante meter. Daarvoor zou een grote markt zijn. In andere wereldsteden is dat ook het geval. En toch houdt de gemeente de bouw van dat soort appartementen tegen en bestendigd daarmee de woningmarktcrisis.

Zeker nu de rente fors is gestegen en woningen duur zijn, zullen veel woningzoekenden zonder eigen middelen de komende jaren afhankelijk zijn van een goed functionerende huurmarkt. In Nederland is de huurmarkt altijd een ongewenst stiefkind geweest. Daarvoor is geen economische rechtvaardiging. De afweging tussen huren en kopen is als zeilen tussen Scylla en Charybdis. Kopen is Scylla: een eigenaar-bewoner heeft een betere prikkel voor het goed beheer van zijn woning omdat hij immers zelf de negatieve gevolgen ondervindt als hij zijn woning laat verloederen. Huren is Charybdis: woningprijzen variëren over de tijd.

Een woning is dus een riskante investering. Een eigenaar-bewoner is meestal buitensporig blootgesteld aan dit risico, zeker zonder eigen geld waardoor hij voor zijn financiering afhankelijk is van een hypotheek. Huren maakt een betere spreiding van risico’s mogelijk, ook over de landsgrenzenlanden heen. Ook het ABP spreidt zijn investeringsrisico’s internationaal. Dat verlaagt de risicopremie en dus de kapitaalkosten, waarschijnlijk met één procent.

De Nederlandsche Bank en/of het Centraal Planbureau zouden dat een keer goed in kaart moeten brengen. Deze risico worden vaak vergeten in steden van stijgende huizenprijzen, maar steken des te harder de kop op wanneer de woningmarkt onderuit gaat. De grote financiële crisis van 2008 werd hierdoor veroorzaakt.

Woningzoekenden zonder eigen geld worden op achterstand gezet

Woningzoekenden kunnen de afweging tussen de betere prikkels door te kopen versus betere risicospreiding door huurders, in principe zelf maken. Er is dus geen reden voor de overheid om die keuze te willen beïnvloeden met beleid, zoals belastingmaatregelen. Er zou dus fiscale neutraliteit tussen huur en koop moeten zijn.

De werkelijkheid is omgekeerd. Belastingdruk op huren is tien maal zo hoog als op kopen: ruwweg twee procent van de WOZ-waarde via de box III-heffing voor huurders/verhuurders (mede als gevolg van de box III-uitspraak van de Hoge Raad), versus 0,2 procent via het eigenwoningforfait voor eigenaar-bewoners. Bij het eerdergenoemde huurrendement van vier procent van de woningwaarde maakt dat huren dus twee keer zo duur als kopen.

De hogere overdrachtsbelasting voor verhuurders versterkt dit effect. Voor institutionele beleggers speelt iets soortgelijks als gevolg van de afschaffing van het regime voor Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI) per 1 januari 2025. Woningzoekenden zonder eigen geld worden op de Nederlands woningmarkt systematisch op achterstand gezet.

Dit is de voornaamste oorzaak van de woningmarktcrisis: discriminerende belastingwetgeving voor de huurmarkt. Het zou wenselijk zijn deze discriminatie op te heffen: fiscale neutraliteit tussen huur en koop. Een dergelijke neutraliteit zal echter leiden tot een fors lagere opbrengst van de box III.

Maar niet alleen in de fiscale sfeer wordt huren systematisch benadeeld ten opzichte van kopen, ook in de regulering. In veel gemeenten geldt inmiddels een zelfbewoningsplicht, waardoor woningen alleen gekocht mogen worden door mensen die er zelf gaan wonen.

De motivering voor deze maatregel is dat zo voorkomen wordt dat ‘woningen worden onttrokken aan de woningmarkt voor beleggingsdoeleinden’. Deze motivering is even populair als krankzinnig. Hoezo wordt een woning die gekocht wordt om te verhuren onttrokken aan de woningmarkt? Zijn huurders dan geen woningzoekenden? Het tekent de achterstelling van woningzoekenden zonder eigen geld, zowel in het beleid als in de publieke meningsvorming.

Investeerders lopen politieke risico’s

Stel dat wij er inderdaad in zouden slagen tot 2030 één miljoen huizen te bouwen. Bij een gemiddelde woningprijs van drie ton leidt dat tot een financieringsbehoefte van ongeveer driehonderd miljard euro. Wie gaat dat betalen, of misschien beter gezegd, wie gaat dat financieren? Immers, een kleine overheidssubsidie daargelaten, zal uiteindelijk de bewoner voor de kosten moeten opdraaien. Als dit een huurder is, gaat de kost echter voor de baat uit: iemand zal in de tussentijd het noodzakelijke kapitaal op tafel moeten leggen.

Dergelijk investeringen hebben een lange looptijd. Hoe langer de looptijd, des te groter de risico’s. In het geval van woningen gaat het daarbij vooral om politieke risico’s: er is altijd wel een reden te vinden waarom huurders (een grote kiezersgroep!) ondersteuning nodig hebben. Wie is er nu beter in staat die steun te geven dan de verhuurder: de vermogende particulier of de institutionele belegger met diepe zakken? Zij kunnen op zo’n moment best een veer laten.

Er wordt veel gesproken over marktfalen dat zou vragen om publieke interventie. Wat we zojuist bespraken is de voornaamste bron van marktfalen: ons onvermogen om ons te binden aan onze beloften. Denk aan het gevangenendilemma: twee bankrovers beramen samen een kraak. Zij beloven elkaar nooit te zullen verraden als zij door de politie worden opgepakt en verhoord worden over hun rol. Dat is vooraf. Achteraf, eenmaal in de politiecel, slaat de twijfel toe: houdt hun partner-in-crime woord, of redt hij het vege lijf door de ander erbij te lappen.

Inderdaad: belofte maakt schuld, maar als er niemand is om die schuld op te eisen, schiet je daar als schuldeiser weinig mee op. Vanuit maatschappelijk oogpunt gezien is het probleem van dit gedachtenexperiment niet zozeer het verraad achteraf, maar het feit dat beide partners vooraf niet tot een afspraak kunnen komen: omdat zij beiden bang zijn achteraf verraden te worden.

Voor een bankroof is dat maatschappelijk gezien maar goed ook. Als het gaat over de financiering van woningbouw is dit echter schadelijk: beleggers investeren niet in woningen uit angst dat de politiek achteraf hun opbrengst inpikt ten bate van hun politieke achterban, door de vooraf toegestane huurstijging achteraf te beperken. Dit probleem speelt sterk in landen zoals Nederland, met strikte huurwetgeving en een lange traditie van politieke interventie in de woningmarkt.

Dit is precies de ramp die Hugo de Jonge tijdens zijn ministerschap met zijn ingrepen zoals de Wet Betaalbare Huur heeft aangericht. Bij het loskrijgen van lange termijn-investeringen in huurwoningen gaat het om een goede reputatie. Zonder dat steekt de investeerder zijn hoofd niet in de strop en komt de woning niet van de grond.

Herstel van de reputatieschade gaat jaren duren

Dit geldt a fortiori voor buitenlandse beleggers, die vanuit politiek oogpunt nog veel kwetsbaarder zijn. Zoals eerder betoogd is die buitenlandse belegger voor een bredere spreiding van het beleggingsrisico voorbij de landsgrenzen juist cruciaal.

Betrouwbaarheid eist dat huurbeleid saai en voorspelbaar is. Dat moet Hugo de Jonge worden nagegeven: saai en voorspelbaar was hij niet. Helaas is dat dus geen compliment. De Nederlandse overheid zal nog jaren moeten werken om de opgelopen reputatieschade te herstellen.

*Coen Teulings is hoogleraar Economie aan de Universiteit Utrecht. Dit artikel is eerder gepubliceerd in Vastgoedmarkt.

Wynia’s Week wordt mogelijk gemaakt door de vrijwillig betaalde abonnementen van de lezers, kijkers en luisteraars. Doet u al mee? Doneren aan Wynia’s Week kan HIER. Hartelijk dank!

Het bericht Hugo de Jonge heeft een ramp op de woningmarkt aangericht en het herstel zal jaren duren verscheen eerst op Wynia's Week.

De Jonge legt de ene na de andere regel op, met als gevolg: minder nieuwbouw, minder huurwoningen, hogere huren, hogere belastingen en meer bureaucratie. Beleggers houden het voor gezien. De Jonge’s doel – 900.000 nieuwe woningen in 2030 – raakt steeds verder uit zicht.

De grens tussen sociale en vrije huur wordt opgetrokken

‘Rente en inflatie zijn hobbels, maar daar komen we nog wel overheen,’ zegt Edward Touw van de verhuurder Heimstaden. ‘Door de middenhuurregeling kan de bouw van nieuwe woningen die we willen verhuren in veel gevallen niet of nauwelijks meer uit.’

De minister trekt de grens tussen sociale en vrije huur op. Ook moet nieuwbouw twee derde sociaal of ‘betaalbaar’ zijn. De resterende 33 procent zou het project rendabel moeten maken. ‘Er komt een moment dat dat niet meer uit kan,’ waarschuwt Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB).

Doordat private verhuurders hun woningen massaal verkopen vóór de liberaliseringsgrens volgend jaar omhoog gaat, lijkt er wat ruimte te komen op de koopmarkt. Maar dat is waarschijnlijk van korte duur. De ‘sleutel’ is volgens Van Hoek minder regelgeving, niet meer. ‘Als je tenminste meer woningen zou willen realiseren.’

Eigen woning is voor starters onbetaalbaar

Een gemiddelde alleenverdienende starter kan volgens taxatiebureau Calcasa slechts 3,4 procent van de koopwoningen in Nederland financieren. De gemiddelde woning kost 410.000 euro. Met een gemiddeld salaris van 45.000 euro kan een koper van 25 tot 35 jaar echter maar 200.000 lenen.

Om een woning te kopen, moet je dus met z’n tweeën zijn. Of geld krijgen van je ouders. En zelfs dan is het in de Randstad moeilijk.

Het kabinet wijst met de beschuldigende vinger naar beleggers. Die zouden woningen voor de neus van Nederlandse huishoudens wegkapen. Sinds vorig jaar mogen gemeenten daarom beleggers weren uit wijken waar woningtekort is. ‘We zien dat we daar als een soort marktmeester moeten opkomen voor huishoudens,’ zegt VVD-Kamerlid Peter de Groot.

Alle grote steden hebben zo’n opkoopverbod inmiddels ingevoerd. Huizen mogen pas vier jaar na aanschaf worden verhuurd.

Faissal Boulakjar, de woordvoerder woonbeleid van D66, spreekt liever over opkoopbescherming. Hij is er blij mee: ‘Dankzij de opkoopbescherming en de zelfbewoningsplicht zijn vorig jaar in de gebieden met grote woningtekorten meer huizen gekocht door starters dan door beleggers.’

Dat klopt, zegt Van Hoek, maar is dat gunstig voor het woningaanbod op de lange termijn? ‘Een belegger of een investeerder die een pand opkoopt, die gaat vaak verbouwen, misschien nog splitsen, vierkante meters toevoegen, en dan zetten ze het daarna weer op de markt.’ Hij voorspelt dat de effecten over drie, vier jaar wel eens minder positief zouden kunnen zijn.

Gebrek aan huurwoningen maakt het lastig om een baan te vinden

Met name woningzoekenden die zijn aangewezen op de vrije huursector gaat dat merken, verwacht Maarten Donkers, hoofd vastgoedonderzoek bij de Rabobank. ‘Bijvoorbeeld omdat ze geen koopwoning kunnen of willen kopen, of omdat ze snel een woning nodig hebben na een gestrande relatie, of omdat ze een nieuwe baan hebben in een andere regio.’ Kopers hebben meer keuze, maar, zegt Donkers, ‘het wordt dus nóg lastiger om een huurwoning te vinden’.

Zijn zorg wordt gedeeld door de Europese Commissie. Die waarschuwt Nederland: ‘De particuliere huurmarkt is relatief klein, wat leidt tot een beperkt aanbod van betaalbare en beschikbare alternatieven voor het kopen van een huis. Ook ondermijnt gebrek aan betaalbare huurwoningen de arbeidsmobiliteit.’

Er zijn 440.000 vacatures en nog altijd 360.000 werklozen, maar die kunnen vaak geen woning vinden in de plaatsen waar werk is. Volgens de woningsite Pararius is het huuraanbod in de vijf grote steden in een jaar tijd met 27 procent afgenomen. De vraag is echter gelijk gebleven. De website vergeleek het aantal reacties op advertenties in de eerste kwartalen van 2021, 2022 en 2023. In Amsterdam kunnen huurwoningen dit jaar op zes keer zoveel animo rekenen.

In Amsterdam wordt op huurwoningen overboden

Gevolg: hogere huurprijzen. De gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen is in de steden met 5 tot 8 procent gestegen. In de hoofdstad wordt inmiddels overboden op huurwoningen. Dat kwam tot een jaar geleden alleen bij koopwoningen voor. Als je een appartement echt wilt hebben, kun je maar beter 100 of 200 euro boven de geadverteerde huurprijs bieden.

Dan maximaliseer je toch gewoon de huren? In de sociale sector mogen de huren van De Jonge met niet meer dan 0,5 procent boven de gemiddelde cao-salarisontwikkeling per jaar stijgen. Ook in de ‘vrije’ sector (hoe vrij is die nog?) geldt inmiddels een maximum: 1 procent boven de cao-loonsverhoging. Dat is dit jaar opgeteld 4,1 procent.

Boulakjar heeft geen bezwaren gehoord van woningcorporaties en institutionele beleggers. ‘Zij investeren vaak voor de lange termijn en zijn vooral gebaat bij zekerheid,’ meent de D66’er. Kleine verhuurders komen wel in de knel, en die beheren vier op de vijf particuliere huurwoningen.

De exploitatiekosten nemen volgens Donkers toe, ‘bijvoorbeeld door hogere onderhoudskosten’. Ook verhuurders hebben te maken met inflatie. ‘Als inkomsten worden beperkt en kosten stijgen, dan leidt dat onherroepelijk tot een lager rendement.’ Dat maakt het minder aantrekkelijk om te verhuren.

De Woonbond, de belangenbehartiger van huurders, ziet dat anders: als er overboden wordt, moeten niet alleen huurstijgingen maar ook huurprijzen worden gemaximaliseerd. ‘Huurprijzen die door schaarste stijgen, daar moeten we vanaf,’ zegt een woordvoerder. ‘Het is alleen maar meer aanleiding om het puntensysteem voor de hele sector in te voeren.’

Belastingen voor verhuurders gaan omhoog

Van Hoek wijst erop dat Nederland ‘koploper’ is in sociale woningbouw: ruim een derde van de woningen is gereguleerd. 58 procent is koop, slechts 8 procent is vrije huur. ‘We hebben traditioneel ook heel veel regelgeving,’ zegt de EIB-directeur. ‘Dus in die zin is het wel vrij opmerkelijk dat de oplossing vooral gezocht wordt in meer regulering.’

De Jonge breidt het ‘puntenstelsel’, op basis waarvan de toegestane huren in de sociale sector worden berekend, uit. Daardoor stijgt de grens tussen sociaal en vrij, van 760 euro huur per maand in 2022 naar 1.100 euro in 2024. Zo’n 270.000 huurwoningen – één op de vijf – worden uit de vrije markt gehaald.

Dan verhoogt het kabinet ook nog eens de belastingen voor verhuurders. De overdrachtsbelasting voor beleggers stijgt van 6 naar 10,4 procent. Dat was in 2021 nog 2 procent. De Belastingdienst rekent dit jaar met een fictief rendement van 6,2 procent op beleggingen, zoals huurhuizen. Terwijl de huizenprijzen zijn gezakt. Over dat fictieve rendement moet niet 31, maar 32 procent belasting worden betaald. En beleggers mogen ook nog eens minder van hun hypotheekschuld van de belasting aftrekken.

Meer nieuwbouw buiten de stad

Volgens de Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam gaat bij meer dan de helft van de huuropzeggingen in de hoofdstad de woning inmiddels in de verkoop. Eres, een middelgrote Canadese investeerder, zet al haar 6.900 huurwoningen in Nederland in de verkoop. Vastgoedadviseur CBRE verwacht dat tussen de 50.000 en 100.000 huurwoningen zullen worden verkocht.

De enige oplossing op de korte termijn is volgens Van Hoek meer bouwlocaties aanwijzen, vooral buiten de steden. ‘De laatste jaren ligt de nadruk op lastige binnenstedelijke locaties,’ vertelt hij. Daar moet meer werk worden verricht om nieuwbouw tussen bestaande woningen in te passen. Ook zijn er meer omwonenden die bezwaar kunnen maken, waardoor de vergunningverlening vertraging oploopt. ‘Dat drijft ook de kosten op.’

Op dit punt is Van Hoek wel positief: De Jonge heeft de regie in handen genomen om in alle provincies meer bouwlocaties op de kaart te zetten. Ook heeft hij voorgesteld om de bezwaarprocedures in te korten.

Van De Groot mag er nog wel gas bij: ‘Geef gemeenten meer ruimte om aan de randen te bouwen, grootschalig en goedkoper. De VVD wil toe naar meerdere nieuwe grootschalige bouwlocaties waar de grond goedkoper is.’ Hij noemt als voorbeelden Almere Pampus, Rijnenburg onder Utrecht, Gnephoek bij Alphen aan den Rijn, Oosterwold Zeewolde en Vechtpoort Zwolle.

In plaats van meer nieuw te bouwen rond dorpen en kleine steden, zou De Jonge gemeenten het recht geven om de helft van hun koop- en huurwoningen toe te kennen aan bestaande inwoners. De helft van de 1,7 miljoen Nederlanders die jaarlijks verhuizen, blijft al binnen de eigen gemeente. Dus of het voorstel van De Jonge veel verschil had gemaakt, is maar de vraag. De vrijheidsbeperking ging D66 en VVD sowieso te ver.

Woningtekort loopt op door collectivisering

‘Je hebt dan een koopwoning, waar je hard voor hebt gewerkt, en dan bepaalt een wethouder aan wie je die mag verkopen,’ klaagde Boulakjar. ‘Dat is gewoon niet goed. Het gaat om keuzevrijheid van mensen.’ De Groot vulde aan: ‘Mensen gaan dan misschien wel een lager bod uitbrengen.’ Op hun aandringen werd het voorstel beperkt tot nieuwbouwwoningen. Maar daarmee hield het verzet van de liberalen ook op.

Pieter Grinwis van de ChristenUnie – die met de PvdA het initiatief nam om tijdelijke huurcontracten te verbieden – was teleurgesteld: ‘Typisch een staaltje liberaal individualisme.’

De christelijke partijen drukken juist – met steun van de linkse partijen die RutteVier nodig heeft voor een meerderheid in de Eerste Kamer – een ongekende collectivisering van de woningmarkt door, waardoor het tekort aan woningen toeneemt.

‘Niet de goede kant op’

Vorig jaar werden er volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek ruim 74.000 woningen gebouwd. Het EIB verwacht dat de nieuwbouw dit jaar en volgend jaar met ruim 10 procent zal afnemen. Door de terugval in de bouw en de aanhoudende bevolkingsgroei (door immigratie) zal het tekort aan woningen in 2025 uitkomen op 400.000, voorspelt vastgoedspecialist Capital Value.

Van Hoek wil De Jonge wel een beetje verdedigen: ‘Niet alles wat er mis gaat, is de schuld van de minister.’ Hij heeft de personeelstekorten in de bouw niet veroorzaakt en gaat niet over de rentestand. Maar de opkoopbescherming, de eis 33 procent sociaal (40 procent in Amsterdam) en 33 procent ‘betaalbaar’, het optrekken van de liberaliseringsgrens – ‘dat werkt allemaal niet de goede kant op.’

Toen de huizenprijzen stegen en de rente laag was, konden ontwikkelaars voldoen aan de eisen van de overheid. ‘Op het moment dat die prijzen zich niet meer zo gunstig ontwikkelen, en de rente en de kosten gaan stijgen, dan wordt het ontzettend lastig,’ zegt Van Hoek.

Dat zou een minister voor Volkshuisvesting toch moeten begrijpen?

Wynia’s Week is onafhankelijk en ongebonden. Bijdragen van lezers, kijkers en luisteraars zijn daarom van vitaal belang. Wilt u Wynia’s Week ook ondersteunen met een eenmalige of een regelmatige bijdrage? Heel graag!

Het bericht Hugo de Jonge zou de woningnood oplossen, maar maakt die juist groter verscheen eerst op Wynia's Week.

1. Geen zware recessie. We praten nu over net-wél of net-níet een recessie. Het gaat dan om kleine cijfers achter de komma, en of die net positief of net negatief uitkomen, want officieel is de diagnose ‘recessie’ pas van toepassing na twee opeenvolgende kwartalen van economische krimp.

Wat de uitkomst voor 2023 bij ons en in Duitsland ook wordt, het definitieve cijfer is zeker niet zo zwart als de min 4 procent van 2009 of de min 1 procent van 2012. Een zwak jaar viel te verwachten door de acties van de centrale banken sinds de zomer van 2022: minder geldgroei, hogere rente. Maar niemand kon een jaar geleden voorspellen of een bescheiden economische afzwakking zou volgen, of een heuse recessie.

De inflatie is op zijn retour

2. Geen blijvend hoge inflatie. De inflatie is op zijn retour. De klassieke monetaire analyse van economen als Milton Friedman is dat de doorwerking van anti-inflatiebeleid bij de centrale banken altijd lang op zich laat wachten en dat die vertraagde reacties soms eerder, soms later zichtbaar worden. Wij monetaristen schatten dat de effecten op de economische groei gemiddeld na ongeveer een jaar komen, en de gevolgen voor de inflatie na zo’n twee jaar. De afzwakkende groei is intussen op tijd gekomen en dus lijkt het mij redelijk om een verdere afzwakking van de inflatie te voorzien voor later dit jaar en 2024.

3. Geen lange keten van omvallende banken. Eerder dit jaar gingen in de Verenigde Staten drie banken failliet en daarna nog een grote bank in Zwitserland. Gelukkig is het daar tot nog toe bij gebleven. Wél een enorme blamage voor de toezichthouders en hun regime in de VS, maar een grote opluchting voor de financiële markten.

Het Centraal Planbureau (CPB) voorziet 1,1 procent economische groei per jaar voor 2025-2027. Trek daar de groei van de bevolking vanaf en er resteert een magere half procent per jaar. De hoofdoorzaak is direct zichtbaar in de cijfers: de ramp in de woningbouw. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft zojuist de eigen ramingen verlaagd en voorspelt nu dat de woningbouw dit jaar en in 2024 krimpt met in totaal 15 procent en ook in 2027 (het einde van de voorspelperiode) nog steeds uitkomt onder het niveau van vóór het aantreden van CDA-minister voor Volkshuisvesting Hugo de Jonge.

Het EIB ziet wel de bouw van tijdelijke huizen aantrekken tot 40.000 per jaar, maar kan dat goed zijn voor het milieu? Permanente huizen komen erbij in een traag tempo van ongeveer 65.000 per jaar. ‘De aantallen opgeleverde woningen liggen ruim onder de doelstellingen van het kabinet,’ schijft het EIB. Dat is beleefd geformuleerd, want  ‘ruim onder’ betekent helaas ‘de helft’ van wat de minister ons nog steeds voorspiegelt.

Over de toekomst van de woningbouw is geen serieus debat

Deze rampzalige cijfers en de enorme discrepantie tussen de voorspellingen van het EIB en de prognoses van Hugo de Jonge eisen een serieus debat. En dan is het zo jammer dat de zelfbenoemde kwaliteitskrant NRC Handelsblad afgelopen dinsdag een hele pagina wijdt aan de toekomst van de woningbouw, maar uitsluitend de minister aan het woord laat: ‘…blijkt uit een brief van De Jonge…’, ‘…zegt De Jonge…’, ‘De Jonge schrijft…’, ‘De Jonge wil verder…’, ‘…verder wil De Jonge…’, ‘…noemt De Jonge…’, ‘…wil De Jonge zelf aan de telefoon benadrukken…’ (zelfs dát laat geen alarmbel rinkelen bij de NRC-redacteur).

Het EIB publiceert de update van zijn voorspellingen compleet met verwijzingen naar de eigen website, de naam van de woordvoerder, twee telefoonnummers en een email-adres. Allemaal niet genoeg voor de luie NRC-redacteur, die zich kennelijk vooral trots voelde omdat hij de minister te spreken kreeg.

Twee andere redenen om een heel lage economische groei te verwachten, staan in de rapportages van de OESO, de in Parijs gevestigde Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling. Hoge belastingen in combinatie met de negen verschillende toeslagen die worden afgebouwd zodra mensen meer gaan verdienen, zorgen ervoor dat van een extra euro salaris maar ongeveer 20 cent overblijft.

Dat maakt het voor veel werknemers moeilijk om meer uren te gaan werken. Het kabinet heeft verklaard dat dit probleem te ingewikkeld is om aan te pakken. Annemarie van Gaal pleitte in haar Telegraaf-column al voor een nieuw belastingstelsel met alleen nog kinderbijslag en zonder andere aanvullingen – direct in te gaan voor iedereen die nu achttien jaar wordt en dan in 2024 en later ieder jaar een nieuwe jaargang erbij. De inkomstenbelasting zou dan een stuk lager kunnen. Het is een plan geboren uit wanhoop, maar er is dan ook genoeg reden om wanhopig te zijn. 

De OESO rapporteert ook over het Nederlandse onderwijs. Niet de universiteiten zijn het zwakke punt, maar het lager en voortgezet onderwijs. Drie zaken staan als een paal boven water: de resultaten voor lezen en schrijven gaan achteruit, Nederlandse leerlingen zijn vrijer en onbeschofter dan overal elders en onderwijsdeskundigen zien vooral teleurstellende uitkomsten bij kinderen uit gezinnen met lage inkomens.

Onderwijs vraagt duidelijkheid en discipline

Zelf heb ik alleen drie jaar ervaring als eerstegraads wiskundeleraar op het platteland van Kenia, maar die drie jaar als vrijwilliger beïnvloedden mijn kijk op het onderwijs. Op het platteland waren alle leerlingen zonder uitzondering de eersten in hun familie die Engelse A-levels konden halen – het Kikuyu gebied was hevig getroffen door de Mau Mau-opstand (1952-1960) in de jaren voor de onafhankelijkheid. Discipline is sowieso minder een probleem bij wiskunde dan bij aardrijkskunde of geschiedenis, en mijn Afrikaanse leerlingen luisterden met respect naar de man aan het bord.

De exameneisen waren bekend en bleven ongewijzigd en de leerlingen kwamen naar school om aan die eisen te voldoen. Helemaal niet modieus, maar voorspelbaar en gedisciplineerd. Noem mij maar een ouderwetse leraar die pleit voor duidelijkheid en discipline en met een wantrouwige houding tegenover onderwijsvernieuwingen van instituten waar niemand zelf nog les geeft. Maar kom dan wel met een betere verklaring voor de drie genoemde onderwijsproblemen waar we in Nederland mee kampen.

Een cultuuromslag vergt tijd

Minister De Jonge met zijn slecht gefundeerde prognoses kan snel worden vervangen; fundamentele problemen in het onderwijs vereisen een cultuuromslag en werpen pas jaren later zichtbare resultaten af. Zo’n cultuuromslag is niet aantrekkelijk voor politici want wie daarbij voorop loopt, wordt gauw afgeschoten. En dus zal de OESO de waarschuwingen nog wel een paar keer moeten herhalen, totdat het onderwijs weer ouderwets-degelijk is.

Eduard Bomhoff is oud-hoogleraar economie aan de EUR, Nyenrode en Monash University. In 2002 was hij vicepremier in het eerste kabinet-Balkenende.

Het zijn de donateurs die Wynia’s Week mogelijk maken. Doet u al mee? Doneren kan op verschillende manieren. Kijk HIER. Hartelijk dank!

Het bericht Inzakkende woningbouw, hoge belastingen, ondermaats onderwijs: de Nederlandse economie wordt ziek gemaakt verscheen eerst op Wynia's Week.

Niet alleen minister De Jonge grossiert hierin. De Tweede Kamer doet er graag een schepje bovenop. Zo kwamen Kamerleden Nijboer (PvdA) en Grinwis (CU) met een initiatiefwetsvoorstel om een einde te maken aan de in 2016 ingevoerde mogelijkheid voor tijdelijke huurcontracten met een maximale looptijd van twee jaar. Hun wetsvoorstel werd aangenomen, met alleen tegenstemmen van VVD, FVD en Groep-Van Haga.

Wetsvoorstel treft particuliere verhuurders

Nijboer en Grinwis noemen vijf redenen voor hun wetsvoorstel. Alle vijf zouden voortvloeien uit de evaluatie van de tijdelijke huurcontracten, waaruit blijkt dat deze:

1. Niet hebben bijgedragen aan vergroting van de woningvoorraad.
2. Nog steeds fors toenemen in gebruik.
3. Leiden tot hogere huurstijgingen.
4. De leefbaarheid van woonwijken achteruit doen hollen.
5. Zorgen voor meer onzekerheid en stress bij huurders.

Het wetsvoorstel treft particuliere verhuurders, waarvan er in Nederland 235.000 zijn. Zij worden op pagina 1 van de Memorie van Toelichting (MvT) collectief weggezet als ‘vastgoedspeculanten, huisjesmelkers en pandjesbazen’ die ‘proberen zich te verrijken aan de woningnood’. Meer dan 95 procent van hen verhuurt minder dan tien woningen en ruim 60 procent verhuurt maar één woning.

Ad 1. Nijboer en Grinwis concluderen op pagina 11 van de MvT : ‘De introductie van huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd hebben (sic) niet bijgedragen aan een vergroting van het aanbod door meer optimaal gebruik van de woningvoorraad.’

Tabel 4.1 in de evaluatie laat een toename zien van 31,5 procent van de particuliere sociale huur vanaf anderhalf jaar voor tot anderhalf jaar na invoering in mei 2016. Juist in het sterkst gereguleerde segment mocht een effect van deze maatregel worden verwacht en dat is er ook.

Conclusie volgt niet uit evaluatie

Op pagina 26 concludeert de evaluatie als antwoord op de vraag waarom het aantal particulier verhuurde woningen sterk is toegenomen: ‘Een causaal verband met maatregelen van de Wet Doorstroming huurmarkt 2015 kan echter op basis van de beschikbare data niet worden aangetoond.’ Dat is wat anders dan Nijboer en Grinwis schrijven, die het hebben over het niet kunnen aantonen van een kwantitatief effect. Companen stelt echter dat het om methodologische redenen niet mogelijk is een effect aan te tonen. De onderzoekers gaan niet in op de vraag waarom.

De conclusie dat tijdelijke contracten niet hebben bijgedragen aan vergroting van de woningvoorraad volgt niet uit de evaluatie noch uit enige andere studie naar de huurmarkt in de afgelopen jaren.

Gebruik gestabiliseerd

Ad 2. Na een flinke toename van het aandeel tijdelijke contracten na invoering van de maatregel per 1 juli 2016 is het gebruik vervolgens snel gestabiliseerd. Het aandeel bedraagt ongeveer de helft bij alle particuliere verhuringen. De bewering van Nijboer en Grinwis van een forse verdere toename van het gebruik klopt dus niet.

Ad 3. Volgens Nijboer en Grinwis gebruiken particuliere verhuurders opeenvolgende tijdelijke contracten om telkens na afloop daarvan de huurprijs te verhogen. Dit zou leiden tot ‘explosieve’ huurstijgingen in met name de vrije sector. Op pagina 29 van de evaluatie schrijven de onderzoekers echter: ‘Het is op basis van de beschikbare data niet aan te tonen dat het vaker verhogen van de huren in de particuliere sector direct verband houdt met de invoering van tijdelijke huurcontracten.’

De evaluatie laat zien dat de verschillen tussen het geliberaliseerde deel van de huurmarkt, de gereguleerde particuliere verhuur en de corporaties beperkt zijn. Zo verhoogt het overgrote deel van de corporaties ook de huur als een woning vrijkomt. Bovendien kan een huurder ook voor particuliere huurwoningen boven de sociale huurgrens tot zes maanden na beëindiging van een tijdelijk contract aan de Huurcommissie vragen de aanvangshuur te toetsen. Dit zet een rem op telkens nieuwe huurprijsverhogingen voor woningen die volgens het puntenstelsel onder de sociale huur vallen.

De evaluatie stelt dat veel huurders geen gebruik van deze mogelijkheid maken uit angst om dan niet langer in aanmerking te komen voor een vast contract (pp 47-48). Na tweeënhalf jaar zijn de huurders óf al uit de woning óf in bezit van een vast contract. Het is nogal vreemd dat dit de onderzoekers (en hun ambtelijke meelezers) is ontgaan. Ook wordt in dit kader niet genoemd dat sinds mei 2021 de maximale jaarlijkse huurstijging in de vrije sector is beperkt tot de inflatie plus 1 procent.

De conclusie dat tijdelijke huurcontracten leiden tot hogere huurstijgingen volgt niet uit de evaluatie.

Linkse gemeenten willen meer greep op woningmarkt

Ad 4. Tijdelijke huurcontracten zouden volgens Nijboer en Grinwis de leefbaarheid van woonwijken aantasten. Dit is geen conclusie van de onderzoekers maar een indruk van de gemeenten waarmee is gesproken. Bij de gemeenten gaat het om de VNG, Amsterdam, Den Haag en Leiden.

Deze linkse gemeenten willen vooral meer greep op de woningmarkt. Zij zeggen zich zorgen te maken over de leefbaarheid van wijken als hele straten worden opgekocht door particuliere beleggers. De vraag op welke schaal dit voorkomt wordt niet beantwoord en ook wordt niet aangegeven dat via de opkoopbescherming gemeenten dit al kunnen voorkomen. Deze gemeenten geven aan toe te willen naar een vergunningstelsel voor particuliere verhuur in combinatie met afspraken over de hoogte van de huur.

Ad 5. Nijboer en Grinwis stellen dat tijdelijke huurcontracten leiden tot meer stress en onzekerheid voor huurders. Companen blijkt gesproken te hebben met in totaal twee huurders, waarmee men via de Woonbond in contact kwam. De Woonbond zelf komt uitgebreid aan bod in de evaluatie en houdt er nogal radicale ideeën op na. Bij de huurteams is gesproken met twee in Amsterdam en één in Nijmegen, waarvan er één onderdeel is van de gemeente en de andere twee worden gesubsidieerd door de gemeente.

Logisch dat verhuurder wil weten wat voor vlees hij in de kuip heeft

Companen heeft met geen enkele particuliere verhuurder gesproken. Van de particuliere verhuurders blijkt slechts 15 tot 25 procent tijdelijke contracten nooit om te zetten in vaste. Bijna de helft doet dat meestal wel. Nijboer en Grinwis maken hier nogal een punt van, omdat destijds bij de bespreking van het wetsvoorstel in 2015 is afgesproken dat tijdelijke contracten niet mogen fungeren als screeninginstrument voor nieuwe huurders. Dat laatste is echter een logische behoefte van elke verhuurder die graag wil weten wat voor vlees hij in de kuip heeft, alvorens voor mogelijk enige decennia aan deze persoon zijn eigendom uit handen te geven. Het is de vraag wat hier op tegen is.

Ook de koepel van woningbouwcorporaties Aedes wil, net als gemeenten en de Woonbond, dat tijdelijke huurcontracten verdwijnen. Dat is merkwaardig voor een club waarvan de leden zelf, op een beperkt aantal uitzonderingssituaties na, geen tijdelijke huurcontracten mogen afsluiten. Aedes vindt het problematisch dat particulieren dat wel mogen. Overigens weerhoudt deze opvatting veel individuele woningcorporaties niet om gretig gebruik te maken van deze uitzonderingen.

Institutionele beleggers maken nauwelijks gebruik van tijdelijke contracten, aangezien zij het aantal mutaties in hun woningbestand liever zoveel mogelijk beperken.

De evaluatie van Companen steunt vooral op indrukken, waaruit geen algemene conclusies kunnen worden getrokken. Dat tijdelijke contracten meer stress en onzekerheid veroorzaken bij huurders is aannemelijk maar is niet onderbouwd noch afgewogen ten opzichte van andere belangen of factoren die hieraan ook bijdragen, zoals schaarste.

Individuele particuliere verhuurder stond buitenspel

Tijdens de Kamerbehandeling van het wetsvoorstel brandde de discussie los over mogelijke uitzonderingen op de hoofdregel om tijdelijke contracten af te schaffen. Opmerkelijk was dat de uitzondering voor de particuliere verhuur van studentenkamers op voorstel van D66 en SP werd geschrapt. De initiatiefnemers wilden deze aanvankelijk handhaven. Ze hadden nu echter geen boodschap aan de evaluatie die deze uitzondering een succes noemt, omdat deze leidt tot een veel efficiëntere manier van kamerverhuur en de woningen beschikbaar houdt voor de doelgroep.

Het voorgaande maakt duidelijk dat alleen het perspectief van de huurder in tel was bij de evaluatie en het opstellen van het initiatief wetsvoorstel en de Kamerbehandeling. De individuele particuliere verhuurder stond buitenspel. Nijboer en Grinwis stellen dat de wet die tijdelijke huurcontracten mogelijk maakte ‘het beoogde doel niet heeft bereikt, maar wel grote nadelige effecten voor huurders met zich meebrengt’ (MvT, pagina 8). Dat is niet wat de evaluatie concludeert of laat zien.

De door Nijboer en Grinwis genoemde nadelen van tijdelijke huurcontracten hebben voornamelijk te maken met de grote krapte op de woningmarkt, zoals ook de evaluatie expliciet stelt. Die schaarste komt vooral door falend overheidsbeleid.

Eigenaar verliest weer zeggenschap over de woning

Huurbescherming vloeit logisch voort uit het feit dat een huurder kosten moet maken om te genieten van het toegezegde woongenot en niet direct een alternatief voorhanden heeft. Dat dient te worden afgewogen tegen het belang van de verhuurder die enige mate van zeggenschap moet houden over zijn vermogen met het oog op rendement en diversificatie. Dit laatste perspectief is al jaren zoek.

Op het moment dat het contract is getekend verliest de eigenaar voortaan weer de zeggenschap over de woning. Een gang naar de Huurcommissie of de kantonrechter is meestal zinloos, aangezien een huurder het wel erg bont moet maken wil hij daar ongelijk krijgen.

Zestig procent van de particuliere verhuurders verhuurt maar één woning. Zij hebben dus niet de mogelijkheid tot diversificatie die corporaties en institutionele beleggers en in mindere mate particuliere beleggers met meer dan tien woningen wel hebben. Bij die grotere partijen zullen er binnen een overzichtelijke termijn altijd wel woningen (en daarmee vermogen) vrijkomen.

Een particuliere verhuurder met één woning kan dertig of veertig jaar aan een contract vastzitten. Logischer was, als je dan toch toe wilt naar meer vaste contracten, om een uitzondering toe te staan aan particulieren die slechts één of twee woningen verhuren. Daarbij kan eventueel een langere looptijd dan twee jaar worden afgesproken die door de verhuurder niet kan worden bekort (maar door de huurder wel).

Dit wetsvoorstel leidt tot minder aanbod van huurwoningen

Dit soort varianten is niet eens overwogen. Het illustreert hoe graag een Kamermeerderheid, en dan ook nog onder valse voorwendselen, leuke dingen voor de mensen wil doen als de rekening elders kan worden neergelegd. Die rekening komt uiteindelijk terug bij de huurder.

Met dit wetsvoorstel krijgen bestaande huurders extra rechten, maar voor toekomstige huurders zullen minder woningen beschikbaar zijn. Een evaluatie waar niet al vanaf het begin op was beknibbeld had glashelder de economische wetmatigheid aangetoond dat deze maatregel die verhuurders beperkt in het kunnen beschikken over hun vermogen (in combinatie met tal van andere maatregelen die het rendement van particuliere verhuurders onder druk zetten) leidt tot minder aanbod van huurwoningen. Korte termijn-populisme heeft gezegevierd.

De donateurs vormen het fundament van Wynia’s Week.  Doneren kan op verschillende manieren, kijk HIER. Alvast hartelijk dank!

Het bericht Het verbieden van kortdurende huurcontracten leidt tot minder aanbod van huurwoningen verscheen eerst op Wynia's Week.

De werkelijkheid is: gemeenten geven minder woningbouwvergunningen af. In de eerste drie maanden van dit jaar waren dat er 12.759, blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Een daling van 28 procent ten opzichte van de vergelijkbare periode in 2022. En 2022 was op zijn beurt ook weer slechter dan 2021. Terwijl de vuistregel is: de vergunning van vandaag is over twee jaar een opgeleverde woning.

De werkelijkheid zie je ook in de berichten van grote bouwbedrijven, zoals Heijmans en BAM. Heijmans verkocht in 2022 1.811 koopwoningen, ruim 800 minder dan in 2021. BAM verkocht er 2.028, ruim 400 minder dan een jaar eerder. Verwachting voor dit jaar: wéér minder.

In de bouw zijn de verwachtingen negatief

Kijk naar de woningcorporaties. Zij lopen gewoontegetrouw over van optimistische prognoses omtrent de nieuwbouw van huurwoningen. Maar ook hun opleveringen vielen in 2021 en 2022 tegen.

De verwachtingen van werkgevers over de ontwikkeling van de vacatures zijn eveneens in mineur. Het CBS peilt elke maand de verwachtingen in de industrie, de dienstverlening en de bouw voor het aantal vacatures. In de industrie en dienstverlening is het beeld zonnig. In de bouw zijn de verwachtingen al zes maanden achtereen negatief.

Kortom: de kans slinkt met de dag dat het kabinet- RutteVier en woningbouwminister Hugo de Jonge hun doelstelling van 900.000 nieuwe woningen in 2030 realiseren. Afgelopen maandag kwam de minister in een brief aan de Tweede Kamer zelfs met een ‘woningalarm’, de politieke variant van een winstwaarschuwing in het bedrijfsleven. Beursgenoteerde ondernemingen informeren hun beleggers als de resultaten tegenvallen omdat de economische groei inzakt of de kosten (energie, lonen) uit de hand lopen. Dan volgt een winstalarm.

Het ‘woonalarm’ is een karakteristieke reactie van het kabinet-RutteVier. Nee joh, het gaat hier om een tijdelijke ‘dip’, bovendien weten de geraadpleegde deskundigen niet hoe groot-ie zal zijn. De onderliggende boodschap: wie weet valt het mee. Het is de RutteVier strategie: eerst maak je het probleem kleiner (‘een dip’), vervolgens maak je de oplossingen groter.

Laat dat maar aan minister De Jonge over. Hij is de Macher die overeenkomsten (‘woondeals’) met gemeenten en provincies sluit, nieuwe plannen aankondigt, regels wijzigt, extra geld op tafel legt. Kortom: de minister van daadkracht. Doorbouwen, doorbraken, maximale inzet, meer overleg: dat zijn de toverwoorden in de brief van maandag aan de Tweede Kamer. Na de taskforce komen er nu ook regionale en landelijke ‘versnellingstafels’.

Zo moddert en poldert het kabinet voort met voornemens, plannen en vergezichten, van de A van asielbeleid tot de Z van het zuivel- en landbouwakkoord. Aan de meeste oorzaken van de terugval van de nieuwbouw is niet veel te doen. De gestegen hypotheekrente maakt huizenkopers kopschuw. De hogere rente jaagt ook de woningcorporaties op hogere financieringskosten. De rente is de achilleshiel van het kabinet: het regeerakkoord met zijn 900.000 woningen is gebaseerd op de aanname dat geld gratis zou blijven en de rente nul.

Het kabinet rekent zich rijk

Voeg dat bij gestegen bouwkosten, de krappe arbeidsmarkt en het falen van het kabinet om ándere vastgelopen problemen (stikstof) los te wrikken en je hebt het woonalarm. Maar dat laatste woord – stikstof – staat maar één keer in de brief. Het kabinet zegt het te gaat oplossen…

De Jonge ziet de dip in 2024. En dan? Komt het daarna op miraculeuze wijze allemaal goed?

Nee, natuurlijk niet. Het kabinet rekent zich rijk. Aan de daling van de nieuwbouwvergunningen kun je al aflezen dat ook 2025 mager wordt. Om de beoogde 900.000 woningen in 2030 tóch te halen, moet er bovendien in de resterende jaren een fenomenale productie worden gedraaid. Je houdt je hart vast voor landschap, natuur en de kwaliteit van de nieuwe huizen. Krijgt Nederland een herhaling van de naoorlogse revolutiebouw met nadruk op kwantiteit boven kwaliteit?

De productie moet zelfs nog hóger worden omdat De Jonge ook de doelstellingen naar boven bijstelt. Al weet hij nog niet hoe hoog. De behoefte aan woningen blijft namelijk sneller stijgen dan waarmee het kabinet eerder rekening hield. De oorzaak? Migratie.

Extra pijnlijk voor De Jonge en het kabinet: honderden kant en klare flexwoningen voor statushouders en arbeidsmigranten staan te verstoffen in de opslag omdat gemeenten er geen plaats voor hebben en woningcorporaties twijfelen of de exploitatie sluitend valt te krijgen.

Zoals electoraal geograaf Josse de Voogd, co-auteur van de Atlas van afgehaakt Nederland, eerder dit jaar in het Financieele Dagblad al voorspelde: ‘De bouw gaat het tempo van asiel-, kennis- en arbeidsmigratie niet bijhouden.’ U kunt de maatschappelijke spanningen zelf wel uittekenen.

Het kabinet bouwt met problemen nieuwe problemen

Het kabinet stapelt de problemen van eigen makelij op elkaar en bouwt daarmee weer nieuwe problemen. Het vastgelopen beleid om meer stikstofruimte te scheppen vertraagt de woningbouw. Het vastgelopen arbeidsmigratie- en asielbeleid grijp De Jonge juist aan om de woningproductie te versnellen. De Jonge verft zichzelf in de hoek.

De consequentie is dat het verschil tussen de aankondigde doelstellingen en de realiteit steeds groter wordt. Het verschil wordt een kloof, een kloof tussen verwachtingen en werkelijkheid, een kloof die teleurstellingen blijft voeden. Waarom daalt het vertrouwen in het kabinet? Hierom.

Menno Tamminga is economisch columnist van Wynia’s Week. Eerder was hij redacteur en columnist van het Financieele Dagblad en van NRC Handelsblad. 

Wynia’s Week wordt mogelijk gemaakt door de vrijwillig betaalde abonnementen van de lezers. Doet u al mee? Doneren aan Wynia’s Week kan HIER. Hartelijk dank! 

Het bericht 900.000 nieuwe woningen? Het grootste bouwprobleem is Hugo de Jonge zelf verscheen eerst op Wynia's Week.

De voorspellingen van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) van de bevolkingsgroei vallen steevast te laag uit. De laatste prognose, uit 2022, is nu al achterhaald. Als de immigratie doorgaat zoals de laatste vijf jaar, groeit de Nederlandse bevolking tot 2070 met 6 miljoen mensen. Dat is het dubbele van wat het CBS nu voorspelt.

De Staatscommissie die eind dit jaar moet rapporteren over de Nederlandse bevolkingsontwikkeling heeft te elfder ure om een extra scenario gevraagd: met een hoger migratiesaldo en dus meer bevolkingsgroei. Daar is alle reden toe.

Prognoses lopen vaak achter

Sinds 1950 brengt het CBS-bevolkingsprognoses uit. Toen had Nederland 10 miljoen inwoners en werd de bevolking geschat op 13 miljoen mensen in 1980. In 1965, Nederland had inmiddels 12,2 miljoen inwoners, steeg de verwachting naar 21 miljoen mensen in 2000, maar door de anticonceptiepil en emancipatie kwam het daar niet van. Maar de laatste decennia moeten de voorspellingen juist steeds weer naar boven worden bijgesteld. De ‘Kernprognose 2022-2070’ voorspelt 20,7 miljoen inwoners in 2070.

Bevolkingsprognoses hebben tot doel de meest waarschijnlijke omvang van de toekomstige bevolking te beschrijven. Ze spelen een belangrijke rol bij het vormgeven van beleid van Rijk provincies en gemeenten. Ze zijn basis voor de ruimtelijke ordening, bijvoorbeeld om voorzieningen als school- en woningbouw, op alle niveaus goed te kunnen plannen. Maar ze zijn ook onontbeerlijk bij thema’s als migratie, onderwijs, arbeid, zorg, sociale zekerheid, infrastructuur, energievoorziening en sociale cohesie.

Een te lage inschatting van de bevolkingsomvang, kan meebrengen dat er te weinig woningen gebouwd worden. Zo geeft Jos Feijtel van het BZK-expertteam woningbouw aan, dat het CBS jarenlang te lage voorspellingen deed over de bevolkingsgroei.

Met name het immigratiesaldo, het verschil tussen immigratie en emigratie werd stelselmatig onderschat. Dit zou een rem gezet hebben op de woningbouw.  De te lage inschatting van het aantal asielzoekers door de IND en het COA komt overigens niet door CBS-prognoses. Daar is het asieltopberaad van het ministerie van Justitie en Veiligheid voor verantwoordelijk.

Kamer vraagt om inzicht

In de motie-Dijkhoff vroeg de Tweede Kamer in september 2018 aan het kabinet de demografische ontwikkelingen in kaart te brengen. Dat leidde in 2021 tot het rapport Verkenning bevolking 2050 van het NIDI en het CBS en in 2022 tot instelling van de Staatscommissie Demografische Ontwikkelingen 2050. Deze commissie moet kabinet en Kamer eind dit jaar adviseren over scenario’s, beleidsopties en handelingsperspectieven in relatie tot de maatschappelijke gevolgen van de demografische ontwikkelingen tot ten minste 2050.

In een technische sessie met de Tweede Kamer vertelde de commissie, dat ze in eerste instantie uit wilden gaan van de zeven varianten van bevolkingsomvang en -samenstelling in 2050 zoals opgenomen in het CBS/NIDI rapport uit 2021. Daartoe behoort onder andere een variant getiteld ‘Lage Migratie’.

‘Extra hoog scenario’

Maar omdat de immigratie de laatste jaren steeds hoog is, zoekt de commissie nog naar een extra scenario met Hoge Migratie, waarbij van een hoger migratiesaldo voor de komende jaren wordt uitgegaan. Vicevoorzitter Monika Sie Dhian Ho van de Staatscommissie zei op 2 februari in de Tweede Kamer dat ‘we gaan kijken of we een hoog scenario kunnen berekenen met een hoger migratiesaldo dan tot nu toe is aangenomen.

Het is hoogst zinvol dat de commissie hiernaar op zoek is, want het rapport van de commissie zal snel in een lade verdwijnen als het migratiesaldo inderdaad hoger blijft. Verder zal de eerstkomende CBS-prognose nieuwe cijfers voor 2070 brengen, dus een beperking van de scenario’s tot 2050 kan het rapport minder relevant maken.

Een bevolkingsprognose met hoge migratie

Zou een hoger migratiesaldo veel uitmaken voor de bevolkingsomvang in Nederland? Dat is ook gelet op de politieke discussie over migratie in Nederland en Europa een relevante vraag. Wij hebben niet de geavanceerde modellen van het CBS, maar kunnen wel laten zien wat er gebeurt in een eenvoudig demografisch model.

In dit model gaan wij uit van basisaannames in de recente CBS-prognose en berekenen we drie scenario’s waarin van een hoger migratiesaldo wordt uitgegaan.

Voor de demografen: Het basismodel heeft als startpopulatie de voorspelling uit de CBS-prognose voor 2023, gaat uit van kindertal voor eerste generatie en voor autochtonen en tweede generatie zoals in CBS-prognose, gaat uit van sterftekansen zoals in CBS-prognose, heeft steady state remigratiekans voor de eerste generatie gelijk aan de CBS-prognose (73,8%) en is qua migratiesaldo voor de eerste generatie gelijk aan de CBS-prognose (73.700), maar wel met dien verstande dat in ons basismodel het migratiesaldo constant is en in de CBS-prognoses niet.

Met ‘migratiesaldo’ bedoelen we hier het aantal immigranten minus het aantal emigranten in een bepaald jaar, waarbij we uitsluitend kijken naar immigranten van de eerste generatie. Autochtonen en de tweede generatie laten we buiten beschouwing. Het gaat ons hier immers om de bijdrage van ‘nieuwe’ immigranten aan de bevolkingsgroei. In ons basisscenario is het aantal remigranten onder de tweede generatie en autochtonen overigens vrijwel gelijk aan de CBS-prognose (circa 17.600).

In onderstaande grafiek geeft de gestippelde lijn de CBS-prognose weer en de gele lijn ons basisscenario. Het basisscenario heeft als doel om te kijken of ons scenario in lijn ligt met de CBS-prognose en dat blijkt behoudens relatief kleine verschillen het geval te zijn. In de CBS-prognose groeit de bevolking tot 2070 met 2,8 miljoen inwoners tot 20,4 miljoen inwoners. Het basisscenario zit daar een fractie boven. Beide scenario’s gaan uit van een jaarlijks migratiesaldo van bijna 75.000.

Drie hoge migratiescenario’s

De drie hoge migratiescenario’s in de grafiek laten zien wat er gebeurt als het migratiesaldo steeds 25.000 per jaar hoger ligt, dus 100.000, 125.000 en 150.000 per jaar tot 2070. Dit zijn de oranje, blauwe en groene lijn in de grafiek. Die lijnen beginnen in 2023 overigens een stukje hoger omdat de CBS-prognose nu alweer achterhaald is: de bevolking telde op 1 januari 2023 ongeveer 165.000 zielen meer dan het CBS een paar jaar terug voorzag.

De oranje lijn gaat uit van het gemiddelde migratiesaldo van de laatste 10 jaar, ongeveer 100.000 personen per jaar. In dit scenario groeit de bevolking tot het jaar 2070 met 4,5 miljoen personen tot totaal 22,3 miljoen inwoners.

De blauwe lijn gaat uit van het migratiesaldo over de afgelopen vijf jaar van gemiddeld ongeveer 125.000 personen en levert tot 2070 een bevolkingsgroei op van 5,9 miljoen mensen. De bevolking telt dan in 2070 23,7 miljoen zielen.

Dan de groene lijn. Die laat zien wat er gebeurt als het jaarlijks migratiesaldo nog eens 25.000 personen hoger is. In dit scenario groeit de bevolking tot 2070 met 7,4 miljoen zielen tot 25,2 miljoen. Er is een vuistregel af te leiden uit deze rekenexercitie: elke 25.000 hoger jaarlijks migratiesaldo betekent tot 2070 een extra bevolkingsgroei van 1,5 miljoen mensen.

Dit zijn weliswaar hoge scenario’s, maar ze zijn niet zonder meer onwaarschijnlijk. Het jaarlijkse migratiesaldo ligt over de afgelopen tien jaar gemiddeld boven de 100.000. Het migratiesaldo neemt deze eeuw bovendien trendmatig toe. En ook de wereldbevolking – en daar komen de immigranten uit voort – neemt deze eeuw verder toe.

Als het gemiddelde migratiesaldo niet 75.000 is zoals het CBS becijferde, maar 125.000 (het blauwe scenario) dan moet Nederland 3 miljoen meer inwoners accommoderen dan het CBS nu voorspelt. Om een idee te geven: dat is even veel als het opgetelde huidige aantal inwoners van de provincies Limburg, Groningen, Drenthe, Flevoland en Zeeland. De zoektocht van de Staatscommissie naar een Hoog Scenario is realistisch – en dus verstandig.

Jan van de Beek is wiskundige en cultureel antropoloog. Gerrit Kreffer is demograaf. Ze waren beide medeauteur van het rapport ‘Grenzeloze verzorgingsstaat’ (2021).

Wynia’s Week houdt de bevolkingsontwikkeling zorgvuldig bij. Hier het dossier.

Wynia’s Week wordt gedragen door de donateurs. Doet u mee? Doneren kan HIER. Hartelijk dank!

Het bericht Voorspelling loopt achter: Nederlandse bevolking groeit veel sneller dan gedacht verscheen eerst op Wynia's Week.

Ook beleggers, makelaars en verhuurders hebben er geen goed woord voor over: waarschuwingen tegen regulering werden op het ministerie van De Jonge in de wind geslagen. ‘Alles wat tegen regulering spreekt wordt genegeerd. Of alleen gezien als risico voor de haalbaarheid van het plan,’ zegt Edward Touw van verhuurder Heimstaden.

Iedereen wijst het af, De Jonge gaat door

Het vakblad Vastgoedmarkt kwam er achter dat belangenorganisaties, het Centraal Planbureau, De Nederlandsche Bank en het Planbureau voor de Leefomgeving eensgezind waren in hun voorspellingen: door de grens tussen sociale en vrije huur te verhogen, en zo’n 330.000 woningen uit de vrije markt te halen, zouden verhuurders hun woningen gaan verkopen en beleggers en ontwikkelaars minder huurwoningen gaan bouwen.

‘(Beleggers) geven aan dat een stapeling van maatregelen ertoe leidt dat zij zich in groten getale terugtrekken uit de woningmarkt,’ schreef een ambtenaar. De Jonge zette echter door. De waarschuwingen komen uit.

Bouw van huurwoningen valt terug

‘Hoe meer Haagse aansturing, hoe minder nieuwe woningen,’ vertelt Jeppe de Boer, partner bij het beleggingsfonds Annexum in Amsterdam.

Vastgoedadviseur CBRE verwacht dat tussen de 50.000 en 100.000 huurwoningen in de verkoop gaan. Uit cijfers van Capital Value, nog een adviesbureau, blijkt dat investeerders vorig jaar een vijfde minder in de bouw van huurwoningen staken. In vergelijking met 2020 is de afname zelfs 36 procent.

Het Economisch Instituut voor de Bouw voorspelt dat de bouw van nieuwe woningen (koop en huur) dit jaar met 3,5 procent afneemt en volgend jaar met nog eens 5,5 procent. Terwijl het kabinet de woningbouw juist wil versnellen.

‘Asociaal beleid’

Joost Onrust, eigenaar van De Nederlandse Vastgoedmaatschappij, doet zijn beklag op LinkedIn: ‘Bestempel een woning als een grondrecht, waar niemand iets aan mag verdienen, noem iedere belegger een huisjesmelker en dus totaal onwenselijk en voilà, Den Haag belast en reguleert de markt volledig kapot met als triest resultaat dat er een massale uitponding plaatsvindt,’ een vakterm voor de verkoop van huurwoningen. Woningzoekenden die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning maar ook niet kunnen kopen, vallen tussen wal en schip.

De Boer vult aan: ‘Onze woningmarkt werkt prima voor geluksvogels met een eigen huis of een sociale huurwoning met huursubsidie, maar nieuwkomers op de huizenmarkt staan in de kou.’ Het is volgens hem asociaal beleid: ‘Niet voor niks vormt de wooncrisis een pijnlijke voedingsbodem voor sterke gevoelens van ongelijkheid in de samenleving.’

Meer scheefwoners

De Nederlandsche Bank waarschuwde De Jonge dat regulering huurders zou ontmoedigen om te verhuizen. Dat gebeurt al: sociale huurders die meer dan 44.000 euro per jaar gaan verdienen, en dus in principe geen recht meer hebben op een corporatiewoning, blijven steevast zitten. Verhoog de liberalisatiegrens van 750 naar 1.000 euro per maand en nog eens honderdduizenden huurders gaan ‘scheefwonen’.

Temeer omdat De Jonge de huren niet met de inflatie mee laat stijgen. Vorig jaar mochten de huren in de vrije sector met maximaal 3,3 procent stijgen, dit jaar met maximaal 4,1 procent. In de sociale sector geldt een maximum van 3,1 procent. Zo’n 600.000 sociale huurders met een laag inkomen krijgen zelfs huurverlaging. Een Kamermeerderheid van CDA, D66, GroenLinks, PvdA, PVV en SP wil ook nog eens de huren voor 100.000 huishoudens in de vrije sector verlagen.

Middensegment verdwijnt

Wie huurbescherming of zelfs huurverlaging krijgt, gaat minder snel verhuizen. Ook al wordt een woning ongeschikt, omdat de kinderen het huis uit zijn, een partner is overleden of iemand moeilijk de trap opkomt. Nieuwe huurcontracten worden duurder, want daar moeten verhuurders hun marge op halen.

‘Je krijgt zo meteen een enorme kloof,’ vertelt Ramon Stoffer, makelaar in Hoorn en afdelingsvoorzitter van de NVM Noord-Holland-Noord.

Het middensegment – huurwoningen rond de liberalisatiegrens – verdwijnt. Dat is voor verhuurders niet meer rendabel. Sociale woningen worden nog schaarser. In de vrije markt blijven alleen de duurste appartementen over.

Uit cijfers van woningwebsite Pararius blijkt dat er al minder huurwoningen worden aangeboden. In Amsterdam namen de huren vorig jaar met 11 procent toe terwijl ze landelijk daalden.

Van Rij geeft de nekslag

De nekslag komt volgens Stoffer van de Belastingdienst. ‘We zijn rechts ingehaald door de staatssecretaris, Marnix van Rij,’ ook van het CDA.

De overdrachtsbelasting voor eigenaren van meerdere woningen is sinds 2021 gestegen van 2 naar 10,4 procent. De Belastingdienst rekent dit jaar met een fictief rendement van bijna 6,2 procent op investeringen, waaronder woningen. Dat was 4 procent, wat volgens Stoffer reëler was. De belasting over dat vermeende rendement gaat van 31 naar 32 procent. En er mag minder van de hypotheekschuld van de belasting worden afgetrokken.

Vastgoed Belang, de belangenbehartiger van particuliere verhuurders, geeft als voorbeeld een woning van 255.000 euro die voor de helft is gefinancierd. De eigenaar vangt 1.050 euro huur per maand. Daar gaan kosten af: onderhoud, verzekeringen, gemeentelijke- en waterschapsbelastingen. Blijft over een nettoresultaat van iets meer dan 4.000 euro per jaar. Vorig jaar hield die verhuurder daar 2.900 euro van over.

Dat was al geen vetpot, maar dit jaar wordt het helemaal bont. Dezelfde verhuurder houdt na alle belastingen nog maar 565 euro over – over het hele jaar. En dat veronderstelt dat de onderhoudskosten gelijk blijven, wat natuurlijk onwaarschijnlijk is.

Verduurzaming wordt onbetaalbaar

‘Een nog wat onderbelicht onderwerp in de hele discussie is dat het voor verhuurders veel moeilijker en vaak zelfs onmogelijk wordt om een verduurzaming nog rond te rekenen,’ vertelt Touw. Zijn Heimstaden beheert 13.500 woningen in Nederland die tegen 2030 allemaal een energielabel C of hoger moeten krijgen.

De Jonge verbiedt vanaf 2026 de aanschaf van cv-ketels en verplicht de installatie van warmtepompen. Vanaf 2030 zouden woningen met minder dan het energielabel D helemaal niet meer mogen worden verhuurd. Tot die tijd moet er dus flink worden geïnvesteerd, en de kosten nemen door inflatie en personeelstekorten toe.

‘Kennelijk zijn de “beruchte” verhuurders degenen die de inflatie moeten gaan beteugelen,’ schrijft Onrust, ‘want volgens Den Haag heeft een verhuurder geen last van gestegen kosten, zoals rente en onderhoud. De huren moeten omlaag, en fors!’

Kleine verhuurders komen in de knel

Stoffer heeft al klanten die niet meer rondkomen. ‘Ik hoor niks anders dan kleine beleggers die zeggen: weg met dat ding, dit wil ik niet. Dat zijn voor een groot gedeelte mensen met één of twee woninkjes die enorm in de knel komen.’

Makelaar Anniek Steltenpool-Docter ziet hetzelfde in de hoofdstad, waar het renoveren van monumentale panden nog duurder is. ‘In Amsterdam werden jarenlang woningen veel gesplitst in kleine units. Kleine woningen die juist toegankelijk zijn voor starters en ouderen,’ die (nog) niet kunnen kopen. ‘Het merendeel van deze woningen zal verkocht worden, omdat ze niet meer rendabel zijn.’

Grote verhuurders ontspringen de dans

Stoffer weet dat al wordt gesproken over uitzonderingen voor woningcorporaties en nieuwbouw, omdat de bouw van huurwoningen dreigt stil te vallen.

De professionele verhuurders kunnen, in tegenstelling tot particuliere beleggers, hun investeringen in isolatie, warmtepompen en zonnepanelen nog wel van de belasting aftrekken. ‘Dan ga je echt met twee maten meten.’

Bart Rijgwart van Vastgoed Belang valt hem bij: ‘Corporaties beschikken over een dekkingsfonds voor hun financieringen wat resulteert in heel goedkope leningen. Dat ligt bij particuliere beleggers heel anders.’ Corporaties betalen minder dan 3 procent rente, particulieren meer dan 6 procent. ‘Gezien deze hogere rente, gecombineerd met onderhoudskosten, verduurzaming, extra belasting en mogelijke huurverlaging zouden de rendementen wel gigantisch moeten zijn om een dergelijke belegging nog rendabel te maken.’

Het tegendeel is waar. De gemiddelde verhuurder is een kleine ondernemer die zijn of haar pensioen in vastgoed heeft zitten. Dat komen De Jonge en Van Rij afpakken. Stoffer spreekt dan ook over ‘pestmaatregelen tegen kleine beleggers’ die ten onrechte als ‘huisjesmelkers’ worden weggezet.

Problemen worden overdreven

Welk probleem zijn De Jonge en Van Rij eigenlijk aan het oplossen?

Vrije huurwoningen vormen maar 8 procent van het woningaanbod. Dat is naar internationale maatstaven weinig, maar voor Nederlandse begrippen veel: tussen 2012 en 2021 verdubbelde het aantal vrije huurwoningen. De sociale sector was ooit nog groter.

Driekwart van de vrije huurwoningen is in particulier bezit. Het aantal particuliere verhuurders wordt geschat op 250.000.

De makelaars noemen als voordeel van kleine verhuurders dat die sneller en soepeler te werk gaan. Corporaties en grote vastgoedbeheerders vragen veel papierwerk van woningzoekenden. Wie niet precies in het plaatje past – een zzp’er met wisselend inkomen; iemand die net gescheiden is en nog geen inkomen heeft, maar wel vermogen – komt er moeilijk tussen. Een particuliere verhuurder kan daar zelf over beslissen.

Er zijn huisjesmelkers, maar volgens Carola de Groot, econoom huizenmarkt van RaboResearch, moet dat probleem niet worden overdreven. ‘Woekerhuren’ komen nauwelijks voor. Acht op de tien huurders betaalt minder dan 1.000 euro per maand.

Vooral Amsterdam en Utrecht zijn duur

Nieuwe huurders, vooral in Amsterdam en Utrecht, zijn duurder uit: de helft van de nieuwe huurders in die steden betaalt meer dan 1.000 euro per maand. Volgens De Jonge is dat zorgelijk.

Er willen echter simpelweg meer mensen in Amsterdam en Utrecht wonen dan er woonruimte is. Hoge huren zijn de uitkomst van vraag en aanbod. Het kunstmatig laag houden van de huren lost die schaarste niet op. Het geeft één groep (huurders) een voordeeltje ten koste van anderen (verhuurders en woningzoekenden).

Wanbeleid van linkse stadsbestuurders speelt ook mee. Zo worden ontwikkelaars in Amsterdam gedwongen om 40 procent van hun woningen opzij te zetten voor sociale huur en nog eens 40 procent voor het ‘middensegment’, wat in de praktijk betekent: rond kostprijs verkopen of verhuren. Slechts één op de vijf woningen mag vrij worden verhuurd of verkocht. En dan verbaasd zijn dat die vijfde woning duur uitvalt.

Ook De Groot waarschuwde vorig jaar dat de bouw van middenhuurwoningen zou afkoelen. ‘Bovendien bestaat de kans dat sommige verhuurders de handdoek in de ring gooien en dat zij hun huurhuizen verkopen.’ Goed nieuws voor kopers: het groeiende aanbod compenseert de stijgende rente. Wie op zoek is naar een huurwoning heeft het nakijken.

We vallen u er niet graag mee lastig, maar het is natuurlijk wel waar: de donateurs vormen het fundament van Wynia’s Week. U maakt het als donateur mogelijk dat ons online magazine 104 keer per jaar verschijnt – ook nu weer, in het nog jonge jaar 2023. Doneren kan op verschillende manieren, kijk HIER. Alvast hartelijk dank!

Het bericht Huurbeleid van kabinet leidt niet tot meer, maar tot minder huurwoningen verscheen eerst op Wynia's Week.