Vorige week kondigden de ministers Mark Harbers (Infrastructuur en Waterstaat, VVD), staatssecretaris Vivianne Heijnen (ook Infra en Water, CDA) en minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, CDA) de winnaars aan van een lobby voor 7,5 miljard euro overheidsgeld. De miljarden komen uit het zogeheten mobiliteitsfonds, een potje voor investeringen in spoor-, autowegen- en fietsverbindingen.

Mobiliteit? Gaat minister De Jonge van bouwen en wonen daar ook al over? Het antwoord komt verderop.

De winnaars vierden feest. Van Arnhem tot Winterswijk staken wethouders en gedeputeerden de vlag uit. De Rijksoverheid steekt 75 miljoen euro in de zogeheten RegioExpres, een nieuwe, snellere treinverbinding tussen Winterwijk, Doetinchem en Arnhem.

De rijksbijdrage is 1 procent van het budget dat de ministers en de staatssecretaris te vergeven hadden uit het mobiliteitsfonds. 

Nee, dan Amsterdam en Schiphol. De Rijksoverheid trekt maar liefst ruim 4 miljard euro uit voor nieuwe en verbeterde verbindingen tussen Amsterdam, Schiphol en Hoofddorp, inclusief doortrekken van de Amsterdamse Noord-Zuidlijn. Dat is samen meer dan de helft van de beschikbare 7,5 miljard euro.

De regio betaalt meer

Maar waar de lokale overheden in de Achterhoek de helft van de benodigde financiering voor hun Expres op tafel leggen, doen de lokale overheden in en om Schiphol maar een kwart. Een kwart? Zijn Amsterdam en de Haarlemmermeer in weerwil van hun economische groei, hun luchthaven, de glanzende Zuid-As en bedrijvenparken afgegleden naar de status van armlastige regio’s? Of kiezen politici in Den Haag en hun ambtenaren vanzelfsprekend voor de lobby van de buren en staan de goedwillende bestuurders in de Achterhoek bij voorbaat letterlijk op achterstand?

Niet alleen de Randstad?

De drie bewindslieden erkennen dat 65 procent van het budget naar de randstad gaat. Dat is natuurlijk wel een cru cijfer voor iedereen die níet in de Randstad woont. Dus zegt staatssecretaris Heijnen in een begeleidend persbericht: ‘We kiezen niet alleen voor investeringen in de Randstad, maar juist ook in de regio.’

En dan noemt ze de RegioExpres en de bereikbaarheid van een nieuwe woonwijk in Groningen. Samen goed voor 164 miljoen euro. Dat lijkt me, met misschien enige overdrijving, een bedrag ter grootte van een toekomstige kostenoverschrijding bij het doortrekken van de Noord/Zuidlijn van Amsterdam-Zuid naar Schiphol.

Meer wegen voor meer mensen

Overigens, terzijde, in het persbericht komt ook minister Micky Adriaansens (Economische Zaken en Klimaat, VVD) aan het woord. Een nieuw fenomeen? Een gastoptreden in de goed nieuws show van een collega? Adriaansens ondertekent namelijk niet de brief van 7,5 miljard aan de Tweede Kamer. Minister De Jonge wél. Wat doet zijn naam onder een Kamerbrief over mobiliteit? Hij is minister van ruimtelijke ordening, maar dat lijkt in deze brief geen rol te spelen. Wat is het wel?

Hij tekent mee vanwege de woningbouw. Want de 7,5 miljard euro heeft één primair doel: meer woningen bouwen voor meer mensen. Mobiliteit is in Den Haag de optelsom geworden van spoorbielzen, asfalt en fietsenstallingen die ten dienste staan van projectontwikkelaars die de extra woningen bouwen voor gemeenten zodat zij daar de extra inwoners kunnen huisvesten. Dat is in de Randstad, dus.

De beleidsmakers kijken in hun achteruitkijkspiegel en zien steeds meer bevolkingsgroei (arbeidsmigranten, studenten, asielzoekers, nareizigers, Oekraïnevluchtelingen) en komen de groei tegemoet in plaats van te denken: hoeveel groei is eigenlijk haalbaar en houdbaar?

En het ongenoegen?

Het speerpunt van het mobiliteitsbeleid, bouwen ín de Randstad, laat meteen zien dat de bereikbaarheid búiten de Randstad geen hoge ogen scoort in het kabinet RutteVier. Dat is jammer. Want niet alleen wonen daar ook burgers en kiezers, het zijn ook de mensen die steeds duidelijker hun ongenoegen ventileren over de verschillen in maatschappelijke voorzieningen tussen hun wereld en de Randstad.

De afstand tot ziekenhuizen en scholen wordt groter, concludeerde hoogleraar (Global en local governance, Rijksuniversiteit Groningen) en VVD-senator Caspar van den Berg onlangs in de Volkskrant. De aanrijtijden van nooddiensten worden langer, openbaar vervoer verschraalt en burgers stemmen meer op protestpartijen. Ja, kabinet, hoe zou dat komen? Lees er de ‘Atlas van afgehaakt Nederland’ van onderzoekers Josse de Voogd en René Cuperus maar op na. Of ‘Blauw wit rood’ van Karel Smouter (een oud-collega van mij bij NRC).

Weten de ministers wel van de regio?

Het ongenoegen van afgehaakt Nederland vindt weinig weerklank in het kabinet. Dat is raar, want bij de brief van 7,5 miljard zit ook een onderzoek, van het Planbureau voor de Leefomgeving, dat uitlegt hoe het zit met de bereikbaarheid van (maatschappelijke) voorzieningen. Hoe snel kom je in of vanuit grote en kleinere steden, buitenwijken en dorpen bij werk, gezondheidszorg, onderwijs, winkels en groen?

Antwoord: met de auto in de stad ben je het snelst af, met het openbaar vervoer in landelijk gebied en stadsranden is het behelpen. De inzichten in dit rapport lijken niet aangeslagen bij de ministers en hun ambtenaren.

Woningbouw is alles, bereikbaarheid bínnen regio’s wordt genegeerd. Tijdwinst, toch een primair doel van verbeterde mobiliteit, komt in het kabinetsverhaal maar één keer voor. Dat is bij bovengenoemde RegioExpres, die de reistijd Winterswijk-Arnhem (65 minuten) met 13 minuten bekort. ‘Voor overstappers op een IC-verbinding naar de Randstad loopt de reistijdwinst zelfs op tot 26 minuten’, jubelen ministers en staatssecretaris. Want uiteindelijk wil iedereen maar één ding, denkt men in Den Haag: zo snel mogelijk naar de Randstad.

Menno Tamminga publiceert zijn columns over economie, overheidsfinanciën en bedrijfsleven iedere woensdag in Wynia’s Week.

Menno is een van de tientallen prominente auteurs van ons online magazine. De lezers maken Wynia’s Week mogelijk. Doneren kan op verschillende manieren. Kijk HIER. Hartelijk dank!

Het bericht Miljarden voor het verkeer? Nee, het gaat om huizen. In de Randstad. verscheen eerst op Wynia's Week.

Niet als we in het huidige tempo doorbouwen. Vorig jaar kwamen er 75.000 woningen bij. In de eerste helft van dit jaar werden slechts 33.000 bouwvergunningen verleend. Zelfs die staan op losse schroeven door de stikstofcrisis. De sector komt personeel te kort. Bouwmaterialen worden steeds duurder. En de overheid werkt bepaald niet mee.

Provincies trekken aan de bel. Noord-Holland heeft 184.000 nieuwe woningen ingetekend, maar gedeputeerde Cees Loggen (VVD) waarschuwt in het FD: ‘Als het Rijk niet over de brug komt, kunnen we misschien maar twee derde of de helft van de bouwplannen waarmaken.’

Het kabinet belooft 7,5 miljard euro voor infrastructuur, maar in Zuid-Holland weet gedeputeerde Anne Koning (PvdA) nog niet hoeveel geld zij krijgt. ‘Wij hebben die duidelijkheid wel nodig.

Vraag onderschat, onzekerheid over regels

De provincies hebben de vraag naar woningen echter zelf jarenlang onderschat, waardoor er nu een inhaalslag nodig is. Grote steden, met Amsterdam voorop, stellen strenge eisen aan nieuwbouw, waardoor ontwikkelaars minder geld kunnen verdienen. In kleine gemeenten wordt nieuwbouw juist tegengehouden.

Volgens Stefan Groot, econoom woningmarkt bij RaboResearch, zit de bouwsector klem tussen vraag en aanbod: ‘Aan de ene kant stijgen de bouwkosten almaar harder. Aan de andere kant maken beleggers een pas op de plaats, omdat er heel veel onzekerheid is over de toekomstige regulering van de huursector.’

Hulp van het kabinet werkt averechts

Het kabinet denkt te helpen, maar maakt de problemen keer op keer erger. De vorige minister van Binnenlandse Zaken, Kajsa Ollongren (D66), gaf gemeenten 855 miljoen euro om huizen te bouwen. Volgens de Algemene Rekenkamer leverde het nul extra woningen op. In RutteVier zit een speciale minister voor Wonen, Hugo de Jonge (CDA), die – zoals we van hem gewend zijn – overheidsfalen op overheidsfalen stapelt door de duurzaamheidseisen van nieuwe woningen op te schroeven, de vrije huursector de nek om te draaien en asielzoekers voorrang te geven op sociale huur.

Dit zijn de tien redenen waarom Nederland te weinig bouwt.

1. Speculatie valt mee

Laten we beginnen met een reden die meevalt: speculatie. Het vermoeden bestaat dat projectontwikkelaars bouwgrond met opzet braak laten liggen om er later meer geld aan te verdienen.

Erwin van der Krabben, hoogleraar gebiedsontwikkeling aan de Radboud Universiteit, heeft voor de Autoriteit Consument en Markt (ACM) verkennend onderzoek gedaan naar de grondmarkt en kwam tot de conclusie dat een kleine groep ontwikkelaars inderdaad veel macht heeft. Alleen grote partijen zijn namelijk in staat om proactief grond op te kopen wanneer ze vermoeden dat een gemeente in een bepaalde richting wil uitbreiden. Vervolgens staan die natuurlijk sterk in onderhandelingen met gemeenten. Grondbezitters kunnen immers niet worden gedwongen om te bouwen.

De vraag is of ontwikkelaars die machtspositie misbruiken. In de periode 2010-2015 werd in ieder geval 93 procent van de woningen binnen twee jaar opgeleverd. Vertraging kwam bijna altijd door rechtszaken of financiële problemen bij gemeenten of bouwbedrijven, zelden door onwil. De ACM onderzoekt nog of dat recentelijk is veranderd.

2. Bevolkingsgroei is onderschat

Een groter probleem is dat provincies jarenlang de bevolkingsgroei hebben onderschat en te weinig bouwlocaties hebben aangewezen. Lezers van Wynia’s Week weten dat de Nederlandse bevolking alleen nog maar groeit door immigratie, en dat de Nederlandse overheid niet stuurt op aantallen. Het huizenaanbod wordt afgestemd op de bevolkingsgroei, niet andersom.

Stefan Groot vraagt zich af of de plannen niet beter kunnen worden gebaseerd op de daadwerkelijke vraag naar woningen. ‘Het risico dat je met te veel woningen zit’ – omdat de vraag tijdens een crisis onverwacht terugvalt – ‘is een stuk kleiner dan het andere risico,’ vertelt hij: ‘dat je te weinig woningen bouwt.’

Glenn Metselaar van de bouwgroep Dura Vermeer roept de overheid dan ook op om snel gebieden aan te wijzen ‘waar in grote getale kan worden gebouwd.’

Minister De Jonge heeft, in samenspraak met provincies en gemeenten, een plan gemaakt met plek voor 961.000 woningen. Precies genoeg, zou je denken. Maar wacht even, zegt Bouwend Nederland: ‘Minder dan de helft van de woningbouwplannen tot en met 2025 zijn nog niet in bestemmingsplannen opgenomen. Het wijzigen van bestemmingsplannen kost veel tijd. Daarnaast leert de praktijk dat zo’n 30 procent van deze zogenaamde harde plancapaciteit niet of vertraagd doorgaat.’

3. Gemeenten zijn traag

Dan komen we uit bij gemeenten: ‘Het duurt vaak jaren om te komen van een plan tot het opleveren van een woning.’ Zowel lobbygroep Bouwend Nederland als Bakkers Hommen, een investeerder en ontwikkelaar met kantoren in Amsterdam, Eindhoven en Rotterdam, laakt het gebrek aan capaciteit op gemeentehuizen. Er zijn niet genoeg ambtenaren en er is niet genoeg deskundigheid. En dan kunnen burgers ook nog eens bezwaar maken via inspraakprocedures. Trage en ambtelijke procedures zijn wat Metselaar betreft dan ook reden nummer één dat er niet meer wordt gebouwd.

Wim de Waard van woningcorporatie Eigen Haard bevestigt dit: ‘De bestuurlijke besluitvorming op verschillende niveaus verloopt langzaam. Besluit- en planvorming is in veel projecten moeizaam, zeker bij wat grotere ontwikkelingen, en kan zomaar een jaar of langer extra kosten.’

4. Bestemmingsplannen worden niet aangepast

Sinds corona wordt meer thuis gewerkt, dus staan kantoorpanden (deels) leeg. Toch lukt het nauwelijks om kantoren om te vormen tot appartementen. Behalve, schrijft Patricia Ghering, directeur van ontwikkelaar Mosaic World, in gemeenten waar ambtenaren hun nek uitsteken.

Bouwend Nederland krijgt berichten uit andere gemeenten die helemaal geen wijzigingen van bestemmingsplannen meer in behandeling nemen, omdat ze er de tijd niet voor hebben.

Stefan Groot nuanceert: ‘Woningbouw stelt natuurlijk heel andere eisen aan de omgeving dan een kantoorpand.’ Als de gemeente een kantoor wil laten ombouwen tot flats moet ze wel zorgen dat bijvoorbeeld het openbaar vervoer en de scholen in de buurt de extra inwoners aankunnen.

Wat Groot gemeenten kwalijk neemt, is dat ze zo veel bedrijventerreinen hebben aangelegd en zo weinig woonwijken. Dat blijkt uit onderzoek van het Centraal Planbureau (CPB): er is jarenlang vaker en goedkoper grond gegeven aan bedrijven en kantoren dan aan huizen. Leegstaande bedrijfs- en kantoorpanden zouden nu moeten worden omgebouwd. Als gemeenten de verhouding commercieel-wonen beter hadden gepland, waren ze goedkoper uit geweest.

5. Gevestigde belangen gaan voor

Het zijn niet alleen gemeentebestuurders die niet altijd op meer inwoners zitten te wachten. Vooral in dorpen en welgestelde stadswijken met eengezinswoningen verzetten bewoners zich geregeld tegen nieuwbouwplannen. ‘Het belang van koopwoners is heel sterk vertegenwoordigd in de lokale politiek, waar besluiten over nieuwbouw worden genomen,’ zegt Groot.

Als er al gebouwd wordt, moet het mooi zijn en niet te dicht op elkaar. Anders kan de waarde van bestaande huizen wel eens dalen. Het CPB vat dat samen als: ‘Lagere overheden beperken omwille van de ruimtelijke kwaliteit en andere maatschappelijke doelstellingen de beschikbaarheid van woningbouwlocaties.’

Stemt een gemeenteraad toch voor nieuwbouw, dan weten inwoners de boel te vertragen via inspraakprocedures en welstandscommissies. En als het daar niet lukt om nieuwbouw tegen te houden, kunnen ze altijd nog naar de rechter.

Verzet is niet altijd onterecht. We willen ook parken in de stad en koeien in het weiland. De balans is volgens Groot echter ver te zoeken. ‘De pijn van de woningschaarste wordt gevoeld door misschien 10 procent van de Nederlandse bevolking. Het belang van de meerderheid, die 90 procent, is beter gewaarborgd.’

6. Linkse gemeenten eisen veel

In de grote steden is nog een probleem. ‘Veel gemeenten willen bij nieuwbouw ook vaak andere ambities realiseren,’ vertelt De Waard.

Amsterdam is berucht. PvdA, GroenLinks en D66, in de hoofdstad aan de macht, eisen van projectontwikkelaars niet alleen dat zij 40 procent van hun woningen opzij zetten voor sociale huur, maar ook nog eens 40 procent reserveren voor ‘betaalbare’ middenhuur. De overige 20 procent mogen zij vrij verhuren of verkopen.

Begrijpelijk dat Amsterdam middengroepen wil helpen, zegt Groot. ‘Het gevaar is dat het ten koste gaat van structurele oplossingen.’ Het tekort aan woningen los je alleen op door meer woningen te bouwen. Hoge eisen verlagen de opbrengst van nieuwbouw, dus wordt er minder gebouwd.

Dan hanteert Amsterdam ook nog eens de strengste duurzaamheidseisen van het land. Nieuwe woningen moeten voorzien zijn van driedubbel glas en waar mogelijk met zonnepanelen op het dak.

Dat is mooi voor het klimaat, en uiteindelijk voor de bewoners die een lagere energierekening betalen, maar het maakt bouwen duurder.

7. Rijk doet er een schepje bovenop

Het Rijk heeft er ook een handje van. Vanaf 2026 wil De Jonge bijvoorbeeld geen cv-ketels meer en worden warmtepompen verplicht.

Alle duurzaamheidseisen, richtlijnen, taakstellingen en zelfs ‘aanwijzingen’ aan gemeenten zijn goedbedoeld, ‘maar in de praktijk blijkt door de bureaucratische rompslomp alles vast te lopen,’ schrijft Ghering.

Dan spreken de regels elkaar ook nog tegen. De regering wil én betaalbare én duurzame woningen. Het moet goed, maar ook snel. En als investeerders en ontwikkelaars het onmogelijke niet leveren, krijgt ‘de markt’ de schuld en bedenken politici nieuwe regels.

8. De Jong draait de vrije huur de nek om

Verhuurders en ontwikkelaars van huurwoningen hebben de afgelopen maanden gewacht – en dus geen nieuwe plannen gemaakt – op het besluit van De Jonge over de middenhuur. Zou de grens voor de gereguleerde sector worden opgetrokken naar 1.000 of 1.250 euro per maand?

Het wordt 1.000. Beleggers zijn opgelucht. De grens ligt nu op 763 euro. Daaronder wordt de toegestane huur bepaald door onder meer het aantal kamers, de grootte van het appartement, zelfs de lengte van het aanrecht, wat allemaal ‘punten’ oplevert.

Stec Groep, een adviesbureau dat is gespecialiseerd in ruimtelijke ordening, rekent uit dat zo’n 430.000 middenhuurwoningen, 80 procent van alle huurwoningen die ‘vrij’ zijn, onder de nieuwe regels komen te vallen. Met een bovengrens van 1.250 euro per maand was er helemaal weinig van de vrije huurmarkt overgebleven.

De nieuwe regels gelden alleen voor nieuwbouw en nieuwe bewoners. Huurders die tussen de 763 en 1.000 euro per maand betalen, kunnen dus geen bezwaar gaan maken tegen de hoogte van hun huur. Wel als ze verhuizen. Het risico is volgens Stec dat huurders ‘massaal’ op zoek gaan naar nieuwe woningen, wat de markt verder onder druk zet.

9. Hoge kosten, weinig personeel

De bouw heeft net als andere sectoren te maken met gestegen grondstofprijzen. Staal is in anderhalf jaar tijd bijvoorbeeld 76 procent duurder geworden. De prijs van hout is terug op het peil van twee jaar geleden, maar steeg na de Russische inval van Oekraïne met zo’n 15 procent. Ook de hoge brandstof- en energieprijzen werken door. Zo is er veel aardgas nodig om bakstenen en glas te maken.

‘De bouwkosten stijgen enorm snel, waardoor ontwikkelaars voorzichtiger worden,’ zegt De Waard. ‘En er is een tekort aan vakmensen voor de bouw en materialen waardoor projecten vertraging oplopen.’

Er staan ruim 26.000 vacatures open, 76 voor iedere 1.000 banen. Alleen in de horeca en IT zijn de personeelstekorten groter. Nederland leidt te weinig vakmensen op. Voor buitenlandse, vaak Oost-Europese, bouwvakkers is – net als voor andere immigranten – niet genoeg huisvesting.

De bouwsector is eigenlijk de klap van de financiële crisis van 2008 nooit te boven gekomen, weet Groot. ‘Het aandeel van de bouwsector in het bbp is toen meer dan gehalveerd en veel mensen die in deze sector werkzaam waren hebben de sector permanent verlaten.’

10. Oplossing stikstofcrisis duurt lang

Tenslotte speelt de stikstofcrisis mee. Niemand wil iets negatiefs zeggen over boeren, maar dat de regering zoveel tijd (acht jaar) en geld (25 miljard) uittrekt om de uitstoot in de veehouderij te reduceren terwijl de bouw stilvalt, wringt wel. Rechters keuren nog steeds vergunningen af, omdat de regering niet genoeg ‘stikstofruimte’ creëert. De uitstoot moet ergens (permanent) omlaag voordat de bouw weer (tijdelijk) een beetje stikstof mag uitstoten.

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) rekende op verzoek van het FD uit dat de woningbouw 6 miljard euro is misgelopen door het voortduren van de stikstofcrisis.

Ook wegen en andere infrastructuur zijn vertraagd. Het EIB schat die kosten op 4 miljard, werkgeversvereniging VNO-NCW kwam eerder dit jaar op 3 miljard. Bouwend Nederland denkt zelfs aan 8,5 miljard. ‘De schade door het uitblijven van een oplossing van het stikstofprobleem is gigantisch,’ zegt directeur Fries Heinis.

Zo gaan elke keer andere belangen voor: boeren, bedrijventerreinen, verduurzaming, tevreden huizenbezitters, verontruste huurders. De woningzoekende heeft het nakijken.

Wynia’s Week stelt de vragen die anderen nalaten te stellen. De donateurs maken dat mogelijk. Doet u al mee? Doneren kan HIER. Hartelijk dank!

Het bericht Hierom bouwt Nederland veel te weinig woningen verscheen eerst op Wynia's Week.