Bij het aantreden van het kabinet Rutte I (2010-2012) werd het Ministerie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer ontbonden. De taken van dit ministerie werden ondergebracht bij andere ministeries. Volkshuisvesting, tegenwoordig simpelweg ‘Wonen’ genoemd, werd ondergebracht bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken. De verantwoordelijk Minister was aanvankelijk Piet Hein Donner (CDA), totdat die benoemd werd tot vicevoorzitter van de Raad van State. Hij werd opgevolgd door Liesbeth Spies (CDA).

Tijdens Rutte II (2012-2017) was Ronald Plasterk (PvdA) minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties. De portefeuille Wonen werd echter afgesplitst en ondergebracht bij Stef Blok (VVD) als minister zonder portefeuille.

Wonen werd als een hete aardappel doorgeschoven

Toen Rutte III aantrad in 2017 werd Kasja Ollongren (D66), als minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, verantwoordelijk voor Wonen. Toen zij echter tijdelijk uit de roulatie was, van november 2019 tot maart 2020, trad Raymond Knops (CDA) aan als een tweede Minister voor BZK. De portefeuille Wonen werd echter losgemaakt van zijn takenpakket en ondergebracht bij Stientje van Veldhoven (D66), die in deze periode minister zonder portefeuille werd en verantwoordelijk was voor Milieu en Wonen. Inmiddels is Minister Ollongren weer terug en heeft zij de portefeuille Wonen weer onder zich genomen.

De portefeuille Wonen is als een hete aardappel rondgeschoven en ligt inmiddels weer in het schoot van minister Ollongren. Dit alles vond plaats onder toeziend oog van Mark Rutte, premier van de liberale VVD, wat de hoop gaf dat overheidsbemoeienis in de woningmarkt eindelijk zou afnemen. Helaas was het tegenovergestelde het geval. Dit bleek voor het eerst in 2013, toen de omstreden verhuurderheffing werd ingevoerd. De verhuurderheffing houdt in dat eigenaren van een sociale huurwoning jaarlijks een percentage van de WOZ-waarde dienen af te dragen aan de fiscus. Dit percentage bedroeg 0,561% in 2019.

Minder woningaanbod

Het moge duidelijk zijn dat een extra belasting op woningen een verlammende werking heeft op de ontwikkeling hiervan en dus onwenselijk is. Dat er geen economische grondslag achter deze maatregel zat bleek tijdens een algemeen overleg over de staat van de woningmarkt in maart begin dit jaar, toen Minister Ollongren toegaf dat afschaffen van de verhuurderheffing ‘een gat zou slaan in de rijksbegroting’.

Geheel volgens het regeerakkoord van ‘het groenste kabinet ooit’ trad op 1 juli 2018 de Wet Voortgang Energietransitie in werking, waarin werd bepaald dat nieuwe woningbouw niet langer op het gas mag worden aangesloten. Dit leidt er in de praktijk toe dat ontwikkelaars worden geforceerd om nieuwe projecten te verwarmen met bijvoorbeeld warmtepompen. In deze transitie is geen greintje liberalisme te bespeuren. De overgang naar elektrische verwarming of collectieve warmte is veelal geen vrijwillige keuze.

Wonen wordt ook belast met ‘energietransitie’

Ondertussen gaat het experiment van Ollongren om woonwijken van het gas af te halen in vlammen op. Projectleider Jasper Verplanke van proeftuin Purmerend geeft aan dat woningen van het gas af halen ‘een waslijst aan issues’ met zich meebrengt. Verduurzaming kost meer dan gedacht, en duurzame alternatieven voor gas blijken relatief kostbaar. Gelukkig geeft een woordvoerder van minister Ollongren aan dat deze ontwikkelingen ‘resulteren in de leermomenten waar dit programma voor is opgericht’. Hopelijk is één van deze lessen dat de Wet Voortgang Energietransitie met spoed dient te worden teruggedraaid.

Het blijft een vreemd fenomeen dat klimaatbeleid gevoerd moet worden via de woningmarkt. Hetzelfde zien we met arbeidsmarktbeleid, dat ook via de woningmarkt wordt gevoerd door middel van sociale huisvesting en huursubsidies. Dit heeft er inmiddels toe geleid dat 30% van de gehele woningvoorraad bestaat uit sociale huisvesting. Het is onwaarschijnlijk dat 30% van alle huishoudens er daadwerkelijk ook zo slecht aan toe is dat ze hun heil alleen op de sociale woningmarkt kunnen vinden.

Nog meer bureaucratie: de ‘noodknop’

Een andere ondoordachte maatregel uit de koker van het Ministerie van Binnenlandse Zaken was de Noodknop Middenhuur, al zou ‘prijsplafond voor vrije sector huurwoningen’ een betere benaming zijn geweest, maar dat rolt minder lekker van de tong. Huren zouden van overheidswege gedwongen naar beneden moeten, wat er toe leidt dat rendementen van huurwoningen verder afnemen.

Het is één van de eerste lessen in de economie dat, wanneer de winstgevendheid van een product daalt, het aanbod hiervan zal afnemen, omdat productie hiervan minder aantrekkelijk wordt. Nieuwbouwvolumes van vrije sector huurwoningen zouden dankzij deze maatregel dus krimpen, met een grotere schaarste aan woningen tot gevolg. Zo kunnen er ook in de vrije sector wachtlijsten ontstaan, zoals ook in de sociale huursector, met soms wachttijden van 10 jaar. We mogen van geluk spreken dat deze maatregel in de archiefkasten van Binnenlandse Zaken een stille dood gestorven lijkt te zijn.

Starter of loser?

De meest recente maatregel die over de woningmarkt is uitgeroepen werd afgelopen Prinsjesdag bekend gemaakt. Het betrof een wijziging in de overdrachtsbelasting: starters hoeven niet langer overdrachtsbelasting te betalen bij aankoop van hun woning. Niet-starters daarentegen zullen de overdrachtsbelasting zien stijgen van 2% naar 8%, tenzij zij aan een zelfbewoningsplicht voldoen, een verviervoudiging! Prangende vraag die niet ongesteld mag blijven: wie/wat is een starter eigenlijk?

Vermoedelijk betreft dit iemand die voor het eerst de woningmarkt betreedt door een huis te kopen. Toch komt het vreemd over wanneer iemand van 60, die zijn hele leven in een sociale huurwoning heeft gewoond, als starter op de woningmarkt kan worden aangemerkt. En hoe zit het met eigenaren van een woning in het buitenland? Kunnen zij nog steeds aangemerkt worden als starters op de Nederlandse woningmarkt? Is dit eigenlijk überhaupt te controleren? Wat als iemand ooit een huis had maar verkocht heeft, vervolgens is gaan huren, en nu weer een woning wil kopen. Telt deze ‘herstarter’ ook mee?

Wachten op de rechtszaak

Het begrip starter definiëren bleek ook voor het ministerie te lastig. Daarom heeft de regering voor een bijzonder alternatief gekozen, namelijk keiharde leeftijdsdiscriminatie. Kopers van 18 tot 35 jaar worden als starter aangemerkt, kopers ouder dan 34 dus niet meer. Dat discriminatie op grond van leeftijd tegen artikel 1 van de grondwet ingaat speelt blijkbaar geen rol.

Het is wachten op de eerste rechtszaak van een 35 jarige die zijn eerste woning koopt. De juridische aspecten terzijde geeft deze maatregel een mega stimulans voor jongvolwassenen om zich voor hun 35^ste diep in de hypotheekschulden te steken, omdat woningprijzen na deze leeftijdsgrens met 8% stijgen, en zij de losers zullen zijn die de boot gemist hebben.

Niet liberaal, niet productief

De woningmarkt is gedurende het afgelopen decennium geteisterd door ronduit contraproductieve wet- en regelgeving, en is alles behalve liberaal. Ik had gehoopt op een flexibiliseringsslag in de woningmarkt, door bijvoorbeeld de invloed van gemeentes te beperken of zelfs geheel af te schaffen.

Een andere maatregel die doorgevoerd zou kunnen worden is de wederzijdse opzegbaarheid van huurcontracten. Een huurcontract kan onder het huidige systeem alleen door huurder worden opgezegd. Het is voor een verhuurder makkelijker om van hun echtgenoot te scheiden, dan van een huurder af te komen. Dit soort scheve verstandhoudingen dienen rechtgetrokken te worden voor een efficiënte woningmarkt. De hoop op liberale vernieuwing is na 10 jaar Rutte nog steeds een onvervuld verlangen.

Het bericht Bent u een starter of een loser? verscheen eerst op Wynia's Week.

Het is een uiterst curieus voornemen van het kabinet, omdat dit een dolksteek in de rug betekent voor de Nederlandse huurwoningmarkt. De Rijksoverheid lijkt hiermee haar pijlen gericht te hebben op het zogeheten ‘buy-to-let’: het aanschaffen van residentieel vastgoed met het doel om dit tegen een marktconforme prijs beschikbaar te stellen op de huurmarkt.

Buy-to-let is een belangrijke bron voor het ontstaan van nieuw aanbod op de huurmarkt. Dit is overigens geen nieuwe praktijk: de koop van een woning met als doel om deze te verhuren is zo oud als de weg naar Rome. Bovendien zitten de huurders die in deze woningen verblijven hier graag: een huurcontract – of elk ander contract – wordt immers pas gesloten wanneer beide partijen voordeel halen uit deze overeenkomst. Wanneer een huurder de huurprijs te hoog vindt komt een huurcontract dus niet tot stand.

Kopen belonen, verhuren beboeten

De opheffing van de overdrachtsbelasting voor starters stimuleert het eigenwoningbezit, waar de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers juist een blokkade opwerpt voor de introductie van nieuw aanbod op de huurmarkt.

Figuur 1 laat zien dat het eigenwoningbezit al sinds de jaren ‘70 vrijwel ononderbroken aan het stijgen is, tot zelfs 56 procent van de woningmarkt in 2017. Dat de overheid het eigenwoningbezit nog verder wil stimuleren verbaast enigszins, omdat de groei van het eigenwoningbezit immers al aanzienlijk is. Bovendien kunnen starters al hypotheken opnemen tegen historisch lage rentetarieven, wat het toetreden tot de koopwoningmarkt al makkelijker maakt.

Aan de andere kant is het terugdringen van het aanbod op de particuliere huurmarkt onwenselijk, zo niet schadelijk, gegeven het relatief kleine aanbod van particuliere huurwoningen: slechts 15% van de woningmarkt.

Het schaarse aanbod van vrije sector huurwoningen leidt intussen tot hoge huren in de grote steden. De overheidsmaatregel, om belasting voor beleggers te verhogen, schept bovendien een vijandsbeeld van de belegger op de woningmarkt, en lijkt op het uitlokken van een heksenjacht op bakkers ten tijde van een hongersnood. Het prominentste lid van deze inquisitie is Amsterdam.

Amsterdam drijft mensen uit

Het is niet vreemd dat, gezien de Amsterdamse woningmarktproblematiek, mensen uitwijken naar nabijgelegen gemeenten als Almere en Amstelveen. Zo’n twintigduizend Almeerders reizen dagelijks met de auto richting Amsterdam voor hun werk. In maart dit jaar ontving de gemeente Almere €1 miljoen om het woon-werkverkeer op de autosnelweg tussen Almere en Amsterdam te verminderen. Almere tracht dit voor elkaar te krijgen door onder andere ‘werkontmoetingen in Almere te organiseren’, ‘OV-reizigers punten te laten verdienen waarmee ze koffie kunnen krijgen’, of door ‘automobilisten te verleiden de fiets te nemen naar Amsterdam’. Dat laatste is in een kleine anderhalf uur van Almere Centrum naar de Zuidas zo gepiept…

Onder de partijen die problemen zullen ervaren met de verwerving van nieuwe huurwoningen door de verhoogde overdrachtsbelasting vallen ook de woningcorporaties. De corporaties zijn immers moeilijk te onderscheiden van andere beleggers, want onderscheid in regelgeving over overdrachtsbelasting tussen corporaties en (andere) beleggers zou als staatsteun en dus als oneerlijke concurrentie beschouwd kunnen worden. Het aanschaffen van nieuwe woningen voor de sociale verhuur zal voor woningcorporaties dus ook duurder worden door de verhoogde overdrachtsbelasting. Waarschijnlijk zal voor hen een andere gunstige maatregel worden geïntroduceerd ter compensatie, zoals een verlaging van de omstreden verhuurderheffing. Toch zal dit de aanschaf van nieuwe sociale huurwoningen niet veel aantrekkelijker maken en zal een woningcorporatie wellicht eerder opteren voor het oppoetsen van haar bestaande woningaanbod.

Chaos, centralisering

In Amsterdam lacht de linkse coalitie in haar vuistje. Het woningmarktbeleid van de stad heeft het gewenste effect gehad: de woningmarkt bezwijkt door regeldruk, prijzen exploderen, en de oneigenlijke beschuldigingen jegens beleggers worden kracht bijgezet door perverse regelgeving uit Den Haag. Terwijl de zelfgecreëerde puinhoop toeneemt, wordt de roep om een centraal geleide woningmarkt steeds luider.

In zijn boek ‘Wealth, Poverty and Politics’, schrijft Thomas Sowell over de van oorsprong welvarende Cubanen die op de vlucht sloegen voor het Castro-regime. ‘Omdat het voor velen niet mogelijk was om hun bezittingen mee te nemen naar de Verenigde Staten, of om hun oorspronkelijke beroep uit te oefenen omdat hun Cubaanse accreditaties niet erkend werden, bevonden deze vluchtelingen zich plotseling onderaan de economische ladder. … Veertig jaar nadat de Cubaanse vluchtelingen in de Verenigde Staten arriveerden was de omzet van Cubaans-Amerikaanse ondernemingen groter dan de omzet van heel Cuba.’

Het is dus maar zeer de vraag of het verjagen van kapitaal, of dit nu menselijk kapitaal (human capital) of monetair kapitaal betreft, economisch gezien wel zo verstandig is.

Het bericht Prinsjesdag 2020: klap in gezicht van woningmarkt verscheen eerst op Wynia's Week.

In de uitzending trachtte de Monitor te achterhalen waarom de prijzen van vastgoed in Amsterdam zo hoog zijn. De Amerikaanse econoom Thomas Sowell kenmerkt dergelijk onderzoek als ‘uitzoeken waarom de grond nat is na een regenbui’. Het moge duidelijk zijn dat schaarste, van welke soort dan ook, een prijsopdrijvend effect heeft.

Ook werd de voor mij nieuwe term ‘economisch dakloos’ geïntroduceerd. Dit zou iemand betreffen die wel een baan heeft, maar geen woning. Per definitie is een reguliere dakloze dan dus ook altijd werkloos. Het is maar dat u het weet.

Wethouder van woningnood

In de uitzending verscheen ook Laurens Ivens, wethouder wonen van Amsterdam. Hij meldde dat de Amsterdamse woningcorporaties in de afgelopen zes jaar 1 miljard euro aan verhuurdersheffing hebben betaald, en dat ze daarvoor ook 6000 woningen hadden kunnen bouwen. Enige zelfreflectie bleef echter uit.

Het is geen geheim dat Amsterdam kampioen-woningnood is. De SP-wethouder verzuimt het eigen beleid onder de loep te nemen en opteert om uit te halen naar de marktpartijen: ‘De grootste delen van Amsterdam zijn in handen van marktpartijen, en daar zie je gekke dingen met de prijs gebeuren. Sinds zes jaar geleden zijn de koop- en huurprijzen verdubbeld. Dat is bizar, want de inkomens zijn niet zo hard toegenomen’ en  ‘je zou maximale huurprijzen voor woningen moeten invoeren’. Aldus Laurens Ivens.

De overheid is juist dominant op de Amsterdamse woningmarkt

Dat woningprijzen gebonden zouden moeten zijn aan inkomensfluctuaties is een raadselachtige stelling. Toen de prijzen van mondkapjes de afgelopen maanden wereldwijd explodeerden was dit ook niet te wijten aan het stijgen of dalen van gemiddelde inkomens. Het Coronavirus had in recordtempo een schaarste gecreëerd. De oplossing is gelukkig net zo eenvoudig, namelijk het opschroeven van de productiecapaciteit. Wie aan komt zeilen met sociale, middeldure of betaalbare mondmaskers ondermijnt de basisbeginselen van de economie en is gedoemd aan het kortste eind te trekken.

Daarnaast is de stelling dat de grootste delen van Amsterdam in handen zijn van marktpartijen simpelweg onjuist. Het overgrote deel van de Amsterdamse grond is eigendom van de gemeente. En nergens in Nederland is zo’n groot deel van de woningen in handen van woningcorporaties die ‘sociale’ – gesubsidieerde –  woningen verhuren.

Procedures stapelen

Waar ik in een eerder artikel dergelijke huurprijs maximering ontleedde wil ik ditmaal aandacht besteden aan de marktwerking in de woningmarkt. De marktpartijen van de Nederlandse woningmarkt worden het namelijk alles behalve makkelijk gemaakt. Voordat er één bouwhandeling aan te pas komt dienen eerst de bestemmingsplanprocedures, welstandscommissies en bezwaarschriftprocedures gepasseerd te worden. Dit uitgaand van een reeds succesvolle grondacquisitie, wat in Amsterdam zeer te betwijfelen is. De gemeente rekent namelijk met residuele grondwaardes, waarmee de maximaal ‘haalbare’ grondwaarde wordt gevraagd aan de kopende partij. Wanneer een ontwikkelaar vervolgens zijn eigen huurprijzen wil bepalen, is Amsterdam te klein.

Tel daarbij op dat duurzaamheidseisen de laatste jaren een grote rol zijn gaan spelen, een aansluiting van een nieuwe woning op het gasnet is sinds 1 juli 2018 bijvoorbeeld taboe. Laten we daarbij het bijzondere 40/40/20 beleid van Amsterdam niet vergeten. 40% van de nieuwbouw dient sociale huur te zijn, 40% middenhuur, en 20% vrije sector.

Er zijn niet weinig, maar juist veel sociale huurwoningen

Wethouder Ivens vertelde trots in de uitzending, dat de sociale huurwoningen eindelijk weer in aantallen stijgen, maar vergeet te vermelden wat de kosten zijn van dit beleid. De 40/40/20 maatregel pakt de aversie om nieuwbouw te realiseren uit het sociale huursegment en smeert deze uit over de hele huurwoningmarkt. Het gevolg is minder woningbouw in algemene zin, wat de explosie in huurprijzen van het vrije segment verklaart. Dat de wethouder vervolgens de marktpartijen aanwijst als schuldigen is de wereld op zijn kop.

De overheid springt maar al te graag zelf op de stoel van de ondernemer, maar bedankt vriendelijk voor het ondernemersrisico dat daarbij komt kijken. Bovendien lijkt de gemeente Amsterdam zich niet te realiseren dat 100% vrije sector woningen óók bewoond kunnen worden. Blijkbaar dienen deze mensen hun heil elders te moete  zoeken.

Het eisenpakket dat wordt voorgelegd voor de woningmarkt temidden van een heuse  woningnood leidt tot een opmerkelijk tafereel. Alsof men tijdens een hongersnood oproept om slechts biologisch fairtrade meergranenbrood te produceren, en alle broodnodige alternatieven aan de eendjes voert.

‘Economische dakloosheid’

De Monitor kaartte het gebrek aan sociale woningen aan als een belangrijke veroorzaker van economische dakloosheid. Daarbij dient niet onvermeld te blijven dat Nederland een opmerkelijk hoog percentage sociale huurwoningen kent. Met meer dan 35% van de totale woningmarkt spant Nederland in de gehele westerse wereld de kroon als het om sociale woningvoorraad gaat.

Een land als Japan, waar de hoofdstad Tokyo alleen al een populatie kent van 7,13 miljoen heeft een sociale woningvoorraad van nog geen 5 procent. Huisvesting is dus ook daar mogelijk ondanks, of misschien zelfs dankzij, de absentie van sociale huisvesting.

Bij auto’s telt het sociale beleid niet

Wanneer het echter om het parkeerbeleid gaat lijkt de gemeente precies te weten hoe marktwerking functioneert en laat ze de sociale agenda eventjes links liggen. Het parkeertarief van €8,- per uur in het centrum van Amsterdam is immers weinig sociaal. Wat is het signaal dat de gemeente hier tracht af te geven? ‘Amsterdam, u mag hier wonen, maar niet komen’.

Het argument dat de gemeente auto’s wil weren uit het centrum gaat niet op, dit had immers volbracht kunnen worden met een aantal ‘verboden te parkeren’ borden. Deze borden zullen uiteraard geen €8 per uur of €55 per dag opleveren. Een dergelijke parkeerplek levert derhalve €1700 per maand op voor de gemeente. Dat is meer dan twee keer de maximale huurprijs voor een sociale woning. Het lijkt een typisch voorbeeld van links lullen, rechts vullen.

De gemeente is een monopolist

De gemeente Amsterdam is een ware monopolist, en gedraagt zich als zodanig. Milton Friedman stelde ooit dat werknemers beschermd worden door werkgevers. Niet door hun eigen werkgever, hij die maar één mogelijke werkgever heeft, geniet geen bescherming. De werkgevers die de werknemer beschermen zijn de mensen die hem wel zouden aannemen, maar voor wie hij niet werkt.

Als zijn huidige werkgever hem te weinig betaalt voor zijn vaardigheden, kan de werknemer worden weggekaapt door een concurrerende firma. In mijn stageperiode bij de vastgoedadviseur CBRE op de Zuidas heb ik verscheidene collega’s zien vertrekken naar Cushman & Wakefield en omgekeerd. Wanneer een ander bedrijf een beter salaris belooft voor dezelfde werkzaamheden, of hetzelfde salaris tegen betere arbeidsvoorwaarden, dan is de overstap natuurlijk snel gemaakt.

De verhuurdersheffing: een geldpomp

De heer Ivens en ik kunnen het gelukkig op een enkel terrein goed vinden. De verhuurdersheffing is een gedrocht dat slechts in het leven is geroepen voor budgettaire doeleinden van de Rijksoverheid. Dat bevestigde de Minister van BZK, Kajsa Ollongren, tijdens het algemeen overleg over de staat van de woningmarkt in maart: ‘Tegen degenen die zeiden dat we de verhuurdersheffing eigenlijk moeten afschaffen, zeg ik dat ik daar niet voor kan zorgen, want dat zou een enorm gat slaan in de rijksbegroting’.

De overheid wist in 2012 de toenmalig terecht negatieve publieke opinie ten opzichte van de woningcorporaties, aangewakkerd door de Vestia-affaire, te gebruiken en sloeg hier een financieel slaatje uit. Dat de overheid tot op de dag van vandaag garant staat voor door de woningcorporaties gemaakte schulden is echter helaas onveranderd gebleven.

Of de afschaffing van de verhuurdersheffing ten goede zou komen aan de woningmarkt is een tweede vraag. Zoals een oplettende twitteraar stelde ‘toen de verhuurdersheffing er niet was, werd het geld toen alleen gebruikt voor woningbouw of deed men er ook dingen mee waar het niet voor bedoeld was?’.

Een beetje meer markt, dat zou helpen

Dat marktwerking in een competitieve markt voor innovatie en welzijn zorgt, valt nauwelijks te betwisten. De meeste huishoudelijke apparatuur is hier het simpele, doch zeer passende bewijs van. De stofzuiger, wasmachine, combi-magnetron, koelkast, waterkoker en het koffiezetapparaat, waar wij alledaags dankbaar gebruik van maken, zijn ontstaan, geproduceerd en aan de man gebracht puur met winstoogmerk. Het resultaat is dat het in kaart brengen van de verscheidenheid aan deze producten een studie op zich is. De dagen waarin de kinderen in dezelfde teil werden gewassen als de kleding, zoals mijn vader in zijn jonge jaren nog mee heeft gemaakt, zijn voorbij.

Stel nu voor dat de 300+ woningcorporaties in Nederland niet in de rij stonden om subsidie aan te vragen op verduurzaming of kavelprijzen, maar winsthongerige BV’s waren die elkaar de tent uitvochten om de meest hoogwaardige kwaliteit woningen tegen de laagste prijzen aan de man te brengen. De wachttijden voor een woning, die nu zelfs oplopen tot 16 jaar, zouden waarschijnlijk niet langer zijn dan u ’s ochtends hoeft te wachten bij de bakker voor een halfje biologische meergranen.

Het bericht De woningmarkt kan wel wat marktwerking gebruiken verscheen eerst op Wynia's Week.

De coronacrisis vormt in dit opzicht een groot risico voor de woningmarkt. De economische gevolgen van deze crisis kunnen doorstromen naar de woningmarkt. Momenteel lijkt het vooral de detailhandel te zijn die in onderhandeling zijn getreden met hun verhuurders.

Maar mocht de werkeloosheid in Nederland flink stijgen, zoals dit ook in de Verenigde Staten het geval is, dan is de verwachting dat ook veel woninghuurders hun maandelijkse verplichting niet meer na zullen kunnen komen. Daarbij dient niet onvermeld te blijven dat veel zelfstandige ondernemers dit probleem nu al ondervinden. De minister zal zich hierdoor geforceerd kunnen voelen om spoedwetgeving door te voeren, zelfs wanneer deze averechts zal werken.

De maatregel dook op rond mei 2018 toen Minister Ollongren, destijds fungerend minister van BZK, aankondigde de mogelijkheid voor een rem op huurstijgingen te onderzoeken. De term ‘noodknop middenhuur’ werd in februari 2019 bekend toen het kabinet de mogelijkheid voor gemeenten aankondigde om ‘excessieve’ huurstijgingen aan banden te leggen door de huren van vrije sectorwoningen te maximeren.

Dat de term ‘vrije sector’ hierbij iedere betekenis verliest werd buiten beschouwing gelaten. Ook werd de hoogstwaarschijnlijke oorzaak van deze huurstijgingen niet in acht genomen, te weten de toegenomen schaarste van woningen in grootstedelijke gebieden. Laten we het beestje bij de naam noemen, de ‘noodknop middenhuur’ blijkt niets meer te zijn dan een ordinair prijsplafond.

Afkeer van ‘vastgoedcowboys’

Ik was zelf in de gelukkige omstandigheid om bij de Provada, de jaarlijkse bijeenkomst van de vastgoedbranche, afgelopen jaar een hoge ambtenaar van het Ministerie van BZK aan de tand te voelen. Ik vroeg haar hoe de overheid zou gaan bepalen wat een ‘excessieve’ huur eigenlijk inhield. Het antwoord was even onthutsend als de maatregel zelf.

Landelijk zouden huurprijzen als percentage van de WOZ-waardes gemeten worden. Vervolgens zou een abstracte grens getrokken worden, zeg 5%, waarboven een huur als excessief zou worden bestempeld. Zo’n kinderlijk naïeve maatregel waarbij alle interactie tussen vraag en aanbod buiten beschouwing wordt gelaten kan enkel op een fiasco uitlopen.

De maatregel zou expliciet zijn gericht op de ‘vastgoedcowboys’. Wie dat zijn en waarom deze eretitel slechts in de vastgoedsector voorkomt is niet bekend. Zijn er ook bakkers die uitgemaakt worden voor ‘broodcowboys’ en slagers voor ‘vleescowboys’? Het beeld wordt steeds sterker dat de ‘noodknop middenhuur’ een slecht idee is, dat met behulp van framing en stromannen overeind moet worden gehouden.

Lagere huren, minder woningaanbod

En dan hebben we het nog niet eens over de economische effecten gehad. Op de korte termijn zal de noodknop middenhuur naar verwachting precies doen wat het belooft: huren zullen, weliswaar gedwongen, omlaag gaan. Tegelijkertijd wordt de catastrofe die op de lange termijn loert onvermijdelijk. 

De bouw van nieuwe woningen zal afnemen, omdat ontwikkelaars en beleggers de winstgevendheid van nieuwbouwprojecten zullen zien afnemen. Dit dwingt deze ondernemers om noodgedwongen hun woningbouwdromen elders in vervulling te laten gaan, of geheel af te gelasten. De ontwikkeling van nieuwe woningen, juist in de gebieden die al schaarste kennen, zal nog verder afnemen, of zelfs compleet tot stilstand komen.

Verwaarloosde huizen

Maar ook reeds bestaande woningen komen er niet ongeschonden van af. Zo neemt de financiële prikkel tot het verrichten van onderhoud aan deze woningen sterk af.  Waar de verhuurder er normaal baat bij heeft om de woning er zo spic en span mogelijk bij te laten staan, is dit nu niet het geval.

Een woning die voorheen een markthuur van 1100 euro per maand opbracht kan door de noodknop middenhuur gedwongen worden voor slechts €850 per maand te mogen worden verhuurd. Nu ontneemt het de verhuurder elke stimulans om onderhoud te verrichten totdat de woning dermate is vervallen dat de huurwaarde is gedaald naar het prijsplafond van €850 per maand.

Belemmerde nieuwbouw, minder huurhuizen, verdere collectivisering van woningen

Dit is geen nieuwe kennis. In 1950 schreef econoom John W. Willis al over de geschiedenis van huurprijsregulering in de Cornell Law Quarterly. Willis beschreef dat huurprijsregulering zelden voortvloeide uit rationeel economisch beleid. In plaats daarvan voelde de wetgever zich genoodzaakt tot handelen door de invloed van een calamiteit: aardbevingen, economische depressie, de plaag, oorlog of een andere ramp die de balans tussen vraag en aanbod verstoorde, waardoor er een tekort op de markt ontstond.

Willis geeft drie heldere argumenten tegen huurprijsregulering. Ten eerste wordt nieuwbouw belemmerd. Als de opbrengsten van huurinkomsten kunstmatig lager worden gehouden dan de opbrengsten uit vergelijkbare investeringen, zal er naar waarschijnlijkheid minder kapitaal beschikbaar worden gesteld voor nieuwbouw. Tenminste niet voor huurwoningen.

Een tweede argument is dat huurprijsregulering woningen van de huurmarkt afjaagt. Het laatste argument vloeit voort uit de vorige twee argumenten, en stelt dat huurprijsregulering leidt tot grote publieke huisvestingsprogramma’s. De grote rol van woningcorporaties op de Nederlandse woningmarkt is hier het overduidelijke bewijs van.

Stemmen kopen door huurverlaging

De Noord-Amerikaanse econoom Thomas Sowell schreef het volgende over huurprijsregulering: ‘Politiek gezien is huurprijsregulering vaak een groot succes ondanks het scala aan economische en sociale problemen die hierdoor gecreëerd worden. Politici weten dat er altijd meer huurders zijn dan verhuurders en meer mensen die economie niet begrijpen dan mensen die deze wel begrijpen. Hierdoor zal huurprijsregulering vaak tot een netto stijging in het aantal stemmen leiden voor politici die dit soort wetgeving nastreven.’

Of dit cynische beeld compleet klopt is discutabel, maar het zou een heldere verklaring zijn voor het feit dat karakteristiek linkse steden als Amsterdam en Utrecht niet verlost kunnen worden van hun woningmarktproblematiek. De schreeuw om betaalbare woningen echoot hier immers al decennia lang door.

Nederland is al wereldkampioen sociale huisvesting

Overigens is het belangrijk dat we ons realiseren dat Nederland bepaald geen tekort heeft aan sociale huisvesting. Sterker nog, wellicht is het een idee om een begin te maken met de afbouw van die sociale woningvoorraad aangezien dit zo’n 37% van onze totale woningvoorraad betreft. Vergeleken met andere OESO landen is dit schrikbarend hoog, zoals af te lezen is in de volgende figuur. Een evaluatie van hetgeen de sociale woningbouw bijdraagt aan onze woningmarkt, en de schadelijke neveneffecten, zoals scheef wonen, lijkt op zijn plaats.

Het bericht Rem op de middenhuren vergroot woningnood verscheen eerst op Wynia's Week.

De Nederlandse woningmarkt zit vast in een web van wet- en regelgeving waar de huidige problemen rechtstreeks uit voortvloeien. De nieuwbouwdoelstellingen worden jaar in jaar uit niet gehaald en wachttijden voor sociale huurwoningen gaan sinds de laatste schatting van 2017 in de regio’s van Amsterdam en Utrecht richting de 9 jaar.

Schandalen

Het is juist nu noodzakelijk dat de beleidmakers daadkrachtig optreden, maar van sensibele, weldoordachte plannen lijkt nog geen sprake. In plaats van zelf op te treden wijst de politiek naar de woningcorporaties. Maar de realiteit toont een niet zo florissant beeld van de woningcorporaties. Een simpele zoekopdracht naar ‘schandalen bij woningcorporaties’ levert een zo grote hoeveelheid leesvoer op, dat het voor de Tweede Kamer aanleiding was een parlementaire enquête in te stellen naar het woningcorporatiestelsel.

Een voorbeeld van zo’n schandaal is de miljoenenroof bij woningcorporatie Stadgenoot waarover De Telegraaf op 8 januari berichtte. Een senior financieel medewerkster bleek jarenlang elke maand een bedrag van tussen de tien- en twintigduizend euro naar de rekening van haar dochter te hebben overgemaakt. Dit komt neer op een bedrag van 120.000 tot 240.000 euro dat jaarlijks werd verduisterd. Totale schade: 2 miljoen. De gokverslaafde vrouw heeft deze praktijken tussen de 8 en 17 jaar kunnen uitvoeren zonder opgemerkt te worden door de bestuursorganen van de woningcorporatie.

Keiharde conclusies

De motie voor de parlementaire enquête, die op 20 maart 2012 werd ingediend door CDA-Kamerlid en huidig burgemeester van Weesp Bas van Bochove, werd unaniem aangenomen, een zeldzaam teken van saamhorigheid in de Tweede Kamer. Het hieruitvolgende rapport werd aan de Kamer overhandigd op 30 oktober 2014 en de conclusies zijn keihard. Er zou sprake zijn van ‘wanbestuur, bestuurscrises of ernstig financieel mismanagement’, soms zelfs in combinatie. Tevens bleek er in ‘opvallend veel gevallen’ sprake te zijn van ‘zelfverrijking’ en wordt er gesproken over een gebrek aan een moreel kompas.

Het gebrek aan een moreel kompas is een groot risico voor een instelling die met publiek geld is opgericht en/of gesubsidieerd wordt. Het is natuurlijk lastig om op te treden voor de zwakkeren in de samenleving als de directeur immer één oog, of zelfs beide ogen, op zijn eigen buidel heeft gericht.

Kerntaak

Het rapport concludeert dat de woningcorporaties belangrijke tekortkomingen vertonen op de volgende gebieden: (1) de interne governance, (2) de kaderstelling en regelgeving, (3) het externe toezicht, (4) de financieringssystematiek, (5) de democratische legitimering, (6) de doeltreffendheid, (7) de doelmatigheid, (8) de transparantie en (9) de legitimiteit van het bestaande stelsel.

Het rapport sluit af met maar liefst 18 aanbevelingen om het stelsel te verbeteren. Eén daarvan is terugkeren naar de kerntaak en het begrenzen van nevenactiviteiten.

Ed Nijpels

Het is nu aan de politiek om met deze en de andere 17 aanbevelingen in de hand een plan van aanpak te smeden voor het woningcorporatiestelsel. Maar het is de vraag of de politieke wil er is  deze boodschap ter harte te nemen. Vier jaar na de publicatie van het rapport van de parlementaire enquêtecommissie, op 21 december 2018, presenteerde Ed Nijpels het Ontwerp van het Klimaatakkoord waarin woningcorporaties worden aangewezen als ‘startmotor’ van de verduurzaming van de Nederlandse woningmarkt. Deze uitbreiding van het takenpakket van de woningcorporaties staat haaks op het advies van de parlementaire enquêtecommisie dat takenpakket juist in te perken. Ofwel de beleidmakers hebben het vernietigende rapport van de enquêtecommissie niet gelezen, ofwel ze gaan er moedwillig tegen in. Geen van beide is geruststellend.

Het bericht Verduurzaming is geen kerntaak van de woningcorporatie verscheen eerst op Wynia's Week.